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作為穩(wěn)定土地市場，緩解城投與房企壓力的重要調(diào)控措施，土儲專項債近期發(fā)行提速。

財聯(lián)社最新統(tǒng)計，今年已累計發(fā)行土儲專項債1700億元，但與已公布的數(shù)千億收儲項目規(guī)模相比，這一發(fā)行規(guī)模較小。業(yè)內(nèi)人士指出，專項債收儲仍然面臨價格評估機制難統(tǒng)一、資金收益存在不確定性等挑戰(zhàn)。

土儲專項債發(fā)行1700億元，5月以來提速

財聯(lián)社據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月22日，有26個省市公示了收購存量閑置土地項目的具體信息。項目累計覆蓋4259塊宗地，資金規(guī)模（含擬定）約4776.48億元。

在廣州市今年初首次公布收儲項目后，各地積極響應(yīng)。目前，廣東、重慶、安徽、江西和河南五地已公布的收儲項目資金規(guī)模居前。其中，廣東省以614.14億元的資金規(guī)模位居首位，涉及地塊294宗；重慶市以504.97億元緊隨其后，涉及地塊365宗。

近期，安徽、山東等地此前披露的多宗收儲地塊項目最新動態(tài)顯示，已獲得專項債融資支持。隨著隱債置換債的發(fā)行漸入尾聲，新增專項債發(fā)行提速，用于土地收儲的專項債發(fā)行也開始上量。

今年2月，北京與廣東率先嘗試發(fā)行土儲專項債，但此后該類專項債發(fā)行較慢，1-4月累計只發(fā)行了500多億元。

5月至今，土儲專項發(fā)行了1200多億元。目前，已有上海、安徽、山東、四川、浙江、福建、湖南、廣東和北京九地發(fā)行了用于收購收回閑置土地的專項債，發(fā)行金額合計1699.36億元。其中，上海以416.51億元位居榜一，廣東以322.77億元次之。另外，5月下旬，浙江等地還發(fā)行了部分專項債用于收購存量商品房。

申萬宏源固收研究團隊認為，一季度土儲專項債發(fā)行進度緩慢原因主要是土儲專項債細則落地不久，各地上報土地需要一定流程。此外，一季度置換隱債專項債的密集發(fā)行擠壓了一定發(fā)債空間。

在2024年11月自然資源部印發(fā)《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》后，新一輪土儲專項債的工作即開始啟動。今年3月，自然資源部和財政部再次聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》，進一步細化了資金使用主體、專項債審核流程、資金和收益平衡機制等具體安排。

專項債收儲仍面臨諸多挑戰(zhàn)

盡管發(fā)行速度有所提升，但與已公布的專項債收儲項目規(guī)模相比，土儲專項債的發(fā)行規(guī)模仍較小。

克而瑞咨詢的最新研究指出，專項債收儲仍然面臨價格評估機制難統(tǒng)一、資金收益存在不確定性等挑戰(zhàn)。地方政府傾向于按當前市場評估價確定收儲價格，而當前地價普遍低于前幾年出讓時的價格，導致收儲價格多為原價的7-9折。

根據(jù)申萬宏源固收團隊的統(tǒng)計，從各地已公告的擬收儲土地項目看，城投及國企為收儲主要目標，折扣率約12%，針對民企的折扣率更高。擬收儲土地初始拿地時間集中于2021年以后，與房地產(chǎn)行業(yè)下行時點及城投集中托底拿地時間相符合。

克而瑞咨詢進一步指出，專項債資金需以土地未來收益作為償債來源，但當前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，土地出讓收益存在不確定性會加劇債務(wù)風險。另外，不同能級城市的資金平衡問題也呈現(xiàn)分化。

東方金誠相關(guān)研報認為，目前各地專項債收儲土地實際推進速度仍有待提高，主要是因為操作過程中收儲標準和程序缺乏統(tǒng)一明確的指引，各地執(zhí)行標準不一，導致實施效率不高。此外，收購主體相對單一，絕大多數(shù)集中于地方城投公司，未能充分發(fā)揮市場機制的活力。

機構(gòu)普遍預(yù)計，今年土儲專項債的最終發(fā)行規(guī)模在5000億元以上。

國盛證券固收首席楊業(yè)偉認為，土儲專項債有利于調(diào)節(jié)土地供需關(guān)系，并緩解房企和城投平臺的流動性壓力，預(yù)估今年投向土儲的新增專項債規(guī)模落在5000-8000億元之間。申萬宏源固收團隊也預(yù)計，2025年土儲專項債規(guī)?；蛟?200億-1.08萬億元。

來源：財聯(lián)社