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2023年，政策密集釋放，樓市卻仍未完全回暖。克而瑞報(bào)告預(yù)計(jì)，2023年商品房銷(xiāo)售面積為11.93萬(wàn)億平方米，銷(xiāo)售規(guī)模為12.28萬(wàn)億元，分別較2022年下降8.2%和5.1%，降幅較2022年大幅收窄，行業(yè)整體維持底部震蕩格局。

2023年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)前高后低，以“小陽(yáng)春”開(kāi)年，但這一態(tài)勢(shì)未能一直延續(xù)，二季度開(kāi)始出現(xiàn)下滑，直至年末。

樓市成交下滑，各級(jí)政府在下半年陸續(xù)頒布更多寬松政策，以提振樓市。各地政策多集中于降低購(gòu)房資格、降低購(gòu)房首付、降低購(gòu)房利率成本等方面。一線(xiàn)城市北京、上海通過(guò)認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例等政策，短期內(nèi)刺激樓市成交量上行。

展望2024年，研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為新房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)跌為升，二手房?jī)r(jià)格受供大于求影響，下行壓力仍然存在。在政策端，2024年樓市政策有望延續(xù)2023年的寬松基調(diào)。

銷(xiāo)售先高后低

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2023年樓市整體呈現(xiàn)前高后低狀況。

2023年初，隨著疫情政策調(diào)整，2022年壓抑的需求爆發(fā)，樓市迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”。一二線(xiàn)城市新房成交量均有較大幅度提升。1月-3月，商品房銷(xiāo)售額為30545億元，同比增長(zhǎng)4.1%。自2022年1月以來(lái)，累計(jì)增速首次轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)。3月底，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮給出房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在溫和復(fù)蘇階段的判斷。

這一態(tài)勢(shì)沒(méi)有一直持續(xù)下去，第二季度銷(xiāo)售情況轉(zhuǎn)弱。4月，銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積相比3月幾乎腰斬。5月銷(xiāo)售面積同比下降，6月下滑速度更加明顯，商品房銷(xiāo)售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，創(chuàng)2015年以來(lái)同期最低。

下半年，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均處于下降狀態(tài)，累計(jì)降幅均在擴(kuò)大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 1月-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為10.05億平方米，與2022年同期相比下降8%；商品房銷(xiāo)售金額為10.53萬(wàn)億元，較去年同期下降5.2%。

不同能級(jí)城市的表現(xiàn)不盡相同。中指研究院報(bào)告顯示，1月-11月一線(xiàn)城市新建商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市均同比下降。期間，一線(xiàn)城市新建商品住宅月均成交67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約3%，其中上海、廣州累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10.9%和1.3%，北京、深圳累計(jì)銷(xiāo)售面積下降，深圳同比下降11.1%。二線(xiàn)城市月均成交面積46萬(wàn)平方米，同比下降2.3%；三四線(xiàn)城市月均成交面積16萬(wàn)平方米，同比下降約10%。

二手房售價(jià)同樣先增后降。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究院，2023年11月，百城二手住宅價(jià)格為15231元/平方米，環(huán)比下降0.63%，同比下降2.86%。分季度來(lái)看，一季度跟隨市場(chǎng)復(fù)蘇步伐，百城房?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，累積上漲0.08%；二季度復(fù)蘇的持續(xù)性開(kāi)始顯露不足，房?jī)r(jià)止升轉(zhuǎn)降，累計(jì)下降0.85%；三、四季度下行趨勢(shì)加重，降幅均超0.9%。

同樣，一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好于其他城市。2023年1月-11月一線(xiàn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)累積上漲4.41%，二線(xiàn)城市累積下降4.15%，跌幅最大；三四線(xiàn)城市累積下降4.01%。一線(xiàn)城市憑借較為穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)具備一定的上漲動(dòng)力。

政策前穩(wěn)后松

2023年，樓市政策前穩(wěn)后松，下半年開(kāi)始，政策出臺(tái)速度明顯加快，迎來(lái)密集釋放期。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至到12月23日，各地陸續(xù)出臺(tái)700余條樓市寬松政策。

克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告指出，上半年，樓市無(wú)實(shí)質(zhì)性重磅刺激，多為對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場(chǎng)秩序。下半年，以中央政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。

下半年樓市政策刺激性更強(qiáng)，主要集中于認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例、降低利率等層面，為購(gòu)房者降低購(gòu)房門(mén)檻，釋放被資格壓制的購(gòu)房需求。

諸葛數(shù)據(jù)研究院方面表示，地方政策的調(diào)整整體呈現(xiàn)“前穩(wěn)后強(qiáng)”的階段性發(fā)力特征，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市成為提振市場(chǎng)的關(guān)鍵力量。從2023年地方政策調(diào)整來(lái)看，全年調(diào)整力度高于去年，下半年“爆發(fā)性”更強(qiáng)。

8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，降低購(gòu)房成本。

9月1日，北京、上海先后官宣落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。政策發(fā)布后，新房成交量回升，北京9月新房成交5891套，環(huán)比上升42.9%；上海9月新房成交量環(huán)比上漲21.7%。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告，在住建部等部門(mén)發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，包括北上廣深在內(nèi)的至少63個(gè)省市宣布落實(shí)該政策，泉州等11城更是放寬至“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

8月31日，央行、金融管理總局官宣降低購(gòu)房首付比例，首套房首付比例調(diào)整至不低于20%，二套房首付比例調(diào)整至不低于30%。12月14日，北京宣布降低購(gòu)房首付比例，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例降至40%。12月15日，上海也宣布將首套房首付比例降至30%，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定等部分地區(qū)二套房首付比例降至40%。

同樣，政策也在通過(guò)降低利率的方式降低購(gòu)房成本。8月31日，央行、金融監(jiān)管局調(diào)整利率，將商貸利率下限由LPR 60BP調(diào)整為L(zhǎng)PR 20BP。據(jù)央行11月發(fā)布報(bào)告，存量房貸降息工作已經(jīng)基本完成，涉及房貸規(guī)模超22萬(wàn)億元，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及超5000萬(wàn)戶(hù)、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億元-1700億元，戶(hù)均每年減少3200元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者表示，2023年政策調(diào)整取得積極成果，其中購(gòu)房方面落實(shí)了金融、財(cái)政和行政方面的各類(lèi)寬松政策，尤其是一線(xiàn)城市認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期非常好。

預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市銷(xiāo)售上漲，政策延續(xù)寬松

2023年的寬松政策為2024年政策奠定了基調(diào)，市場(chǎng)方面有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有增。

諸葛數(shù)據(jù)研究院預(yù)計(jì)，2024年新房?jī)r(jià)格或轉(zhuǎn)跌為升。一方面，今年多城市取消土地限價(jià)，預(yù)示著未來(lái)品質(zhì)項(xiàng)目的供應(yīng)比重將會(huì)上升，從而帶動(dòng)成交價(jià)格上升；另一方面，新房成交結(jié)構(gòu)性上行，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。二手房來(lái)看，在供應(yīng)大于需求的矛盾之下，2024上半年房?jī)r(jià)仍有下行壓力，下半年降幅有望收窄趨穩(wěn)。

不同層級(jí)城市的房?jī)r(jià)或有不同走勢(shì)。中指研究院預(yù)計(jì)，2024年一線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售面積或繼續(xù)穩(wěn)中有增，不同二線(xiàn)城市之間將會(huì)有不同的市場(chǎng)表現(xiàn)。杭州、成都、西安等城市新房銷(xiāo)售規(guī)模有望保持高位；南昌、武漢、鄭州等城市庫(kù)存去化承壓，短期市場(chǎng)走出底部或仍需要時(shí)間；福州、天津等城市庫(kù)存去化壓力較大，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)短期內(nèi)尚難改善。三四線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售規(guī)模延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

2023年樓市政策以寬松為導(dǎo)向，新一年的政策有望延續(xù)舊有政策風(fēng)格。諸葛數(shù)據(jù)研究院方面表示，2023年的政策方向?qū)?024年政策基調(diào)指明方向。預(yù)計(jì)核心城市限制性政策將會(huì)繼續(xù)寬松，如首付比例下調(diào)、房貸利率加點(diǎn)調(diào)整、限購(gòu)政策調(diào)整、限價(jià)政策調(diào)整等，繼續(xù)降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，完善現(xiàn)有基本政策配套，持續(xù)促剛性和改善性購(gòu)房需求的釋放。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升向好，和房地產(chǎn)自身的供求關(guān)系、整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等都有關(guān)系。2023年下半年市場(chǎng)信心開(kāi)始恢復(fù)，預(yù)計(jì)到2024年信心會(huì)進(jìn)一步修復(fù)。疊加保交樓等利好消息，購(gòu)房者入市節(jié)奏會(huì)加快。一些既有的政策效應(yīng)會(huì)陸續(xù)釋放，客觀上都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，進(jìn)一步增強(qiáng)政策帶動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇的動(dòng)力。

來(lái)源：時(shí)代周報(bào)