熱點關注在浙江省自然資源網上交易中心/浙江省自然資源智慧交易服務平臺上，曾歷經35輪叫價、最終溢價64.55%以4.46億元的最高價搶下的杭政儲出【2024】125號地塊，顯示沒有成交。
125號地塊和123、124號地塊是杭州市規劃和自然資源局于2024年10月21日公開掛牌出讓的三塊土地。2024年11月20日，杭州市規劃和自然資源局官網公示，123號地塊被杭州興耀房地產開發集團有限公司以7.37億元競得。同日，濱江集團（002244）于交易日收盤后公告披露，以將近40億元的價格競得124號地塊。
而媒體爭相報道的，是125號地塊。64.55%的溢價率是杭州土拍市場今年以來最高的溢價率，這在樓市低迷的當下無疑一劑強心針。更令人關注的是，這塊地由一名自然人競得，這是杭州首次出現自然人拿地的案例。據早先媒體的報道，該自然人是在紹興經營環保熱電廠的神秘富豪，在當地頗有實力。
根據杭州市規劃和自然資源局官網公開的信息，競得入選人要在2024年11月27日前通過資格審查，才最終確定為競得人。地塊出讓須知也要求，競得入選人要在2024年11月27日前去土地所在區的分局接受線下的資格審核。
11月27日，時代周報記者從杭州市規劃和自然資源局錢塘分局得到證實，125號地沒有成交，原因是競得人不符合資格，該地塊從來就沒有屬于過該競得的自然人，后續是否再重新掛牌出讓還不清楚。
時代周報記者了解到，從報名、到參與競拍、再到最高價勝出，這塊杭州今年溢價率最高且又是首次被自然人拍得的土地最后不能成交，關鍵在于杭州對土地出讓有規定，只有具備房地產開發資質的法人、其他組織可參加，自然人參與競拍不符合資格。這意味著，杭州首次自然人拿地，以失敗告終。
自然人有沒有資格拿地？
125號地塊位于杭州市錢塘區，出讓面積13811平方米，容積率1.3，建筑面積17954平方米，起拍價2.7111億元。根據浙江省自然資源網上交易中心/浙江省自然資源智慧交易服務平臺公示的競價記錄，2024年11月18日15時25分溢價1.84%掛牌報價2.7611億元，11月20日9時30分開始限時競價的輪番報價，短短一個小時不到，10時24分由自然人洪禮昌報價4.4611億元競得。
根據《杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓須知》（簡稱《須知》）第八條規定，中華人民共和國境內外具備房地產開發資質的法人、其他組織可參加地塊國有建設用地使用權掛牌出讓活動（聯合競買的競買各方均應具備）。這意味著，洪禮昌作為自然人沒有競拍資格。
而《杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓須知》第一條言明，“根據中華人民共和國有關法律、法規和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部39號令，簡稱“39號令”），為規范國有建設用地使用權掛牌出讓活動，特制定本規則。”
2007年11月1日起施行的39號令第二條規定，“本規定所稱招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。”
第十一條規定，中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。
黑龍江申度律師事務所合伙人劉俊雄律師向時代周報記者表示，即便不討論《須知》是否為法規的文件，但明確了參與競拍的資格要求，好比法規規定自然人不得參與競拍，但出讓公告說可以參加，則出讓公告違法；而法規規定自然人、法人等都能參加競拍，公告只限定法人可以參加，這就是內含和外延的問題，邏輯上并無法律瑕疵。
北京市才良律師事務所名譽主任王才亮律師則認為，《須知》不算地方法規、規章，只是一個規范性的文件類的規定，其在39號令的基礎上增加了摘牌人的義務，屬于沒有上位法的行政規定，依法無效。
王才亮律師認為，行政機關在土地使用權出讓之時要審查摘牌人的資格，如果掛牌時明確不能自然人摘牌、中標、競買，那么就不應該收取自然人的保證金，而收取保證金的行為就是對競買人資格的認可。
5423萬保證金被沒收？
根據杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓公告（杭規劃資源告[2024]R018號），該地塊保證金5423萬元。
《須知》第十八條規定，交易結束后將對競得（入選）人競買資格、購地資金開展審查，經審查，不符合本公告及《掛牌出讓文件》規定的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予返還（使用保函參加競買的，要求兌付保函）。
有杭州當地房地產界知情人士向時代周報記者表示，杭州對于土地拍賣的資格審查一直是后置，所以洪禮昌報名成功后又參與競拍，最后以自然人身份競得土地。因為違反了競拍的資格規定，保證金已經被沒收。
時代周報記者也特地向杭州市規劃和自然資源局錢塘分局詢問此事，對方表示“不能對外透露”。
劉俊雄律師認為，不管資格審查是前置還是后置，保證金是應該退還的。“比如法院立案，如果不予受理，訴訟費是全額退還的。如果官司敗訴了，（當事人）是訴訟費自擔。”劉俊雄律師認為，假如保證金沒收屬實的話，對競買人來說，其連競拍資格都沒有，就不應當付出高額保證金的代價。而且從格式條款無效的角度出發，資格審查后置不利于保護競買人，排除了競買人的權利，加重了競買人的義務和責任。
時代周報記者注意到，從11月20日競拍結果出爐引發媒體關注，到現在明確拿地結果無效，自然人洪禮昌始終沒有對外發聲。
天眼查顯示，洪禮昌在浙江龍德環保熱電有限公司（簡稱“龍德環保”）擔任董事，同時在龍德環保的大股東浙江龍德環保科技集團有限公司持股1.0763%，該公司股東均為洪氏。洪禮昌同時持有龍德環保第二大股東寧波昌能企業管理合伙企業（有限合伙）99%股份。其還在新三板公司成都銳思環保技術股份有限公司控股51%的杭州佳銳思環保科技有限公司持股8%。
據紹興文理學院創就業服務信息網站的信息，龍德環保位于紹興市柯橋區濱海工業區，是一家專業處置印染污泥的資源綜合利用熱電聯產企業，為紹興柯橋傳統產業轉型升級工程配套企業。
2021年，浙江省發改委發布省重點建設項目調整名單，龍德環保熱電聯產擴建工程就位列紹興新增省重點建設實施類項目清單。
時代周報記者專門聯系上龍德環保，企業方證實了洪禮昌的身份，但對于拿地以及保證金是否沒收等詳情，迅速拒絕了采訪。
浙江成自然人拿地大戶
據業內統計，包括此次杭州拍地在內，今年全國已有5起自然人拍地的案例，包括杭州在內，有4起發生在浙江。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受時代周報記者采訪時表示，從《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三條規定看，境內外公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照條例規定取得土地使用權，進行開發、利用、經營。同時，各地自然人拿地的相關規范也明確，后期個人也可以按照規定轉讓，同等享受當地的入學、醫療等條件。
從開發的規范來看，《土地管理法》和《土地管理法實施條例》明確，土地的開發、保護和建設活動都必須遵循國家的國土空間規劃。這也就意味著自然人拿地應符合相關的國土空間規劃要求。從各地的實踐來看，部分城市也開始關注到此類新現象，積極做政策思考和研究，如安徽臨潁發布《關于解決城市周邊“小塊地”問題的建議》。
嚴躍進認為，過去地塊大且總價高，限制了自然人的拿地，如果考慮到當前房企的資金壓力和地方財政壓力，出讓小地塊給自然人的話，有助于導入新的購地資金和增加財政收入，可以減少傳統的空置問題，確保住房回歸居住屬性。
劉俊雄律師認為，通過資格審查限定未具備房地產開發資質的法人、自然人等參與競拍，可能是限定金融資金或者社會游資披著馬甲來參與房地產，沒有不公平和惡意排斥競買人。
來源：時代財經
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