熱點關注10月5日，克而瑞研究中心發(fā)布報告稱，從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年前三季度的融資總量為3507億元，同比下降29%。從季度表現來看，各季度同比降幅有所收窄，一二季度分別同比下滑了41%及29%，而三季度同比降幅收窄至16%，環(huán)比上升17%。另外從債務到期來看，2024年前三季度房企債券到期規(guī)模達3895億元，而發(fā)行規(guī)模僅有1509億元。
從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本為4.18%，較2023年全年下降較快；這主要是由于2024年僅監(jiān)測到越秀地產與五礦兩家發(fā)行境外債券，票息均較低。可見目前境外債仍處于冰封狀態(tài)，僅極少數房企有在境外發(fā)行債券的情況，故而造成統計基數較小，融資成本與往期偏差較大。
境內債券融資成本2.96%，較2023年全年繼續(xù)下降了0.52個百分點。境內債券融資成本仍處低位，這主要由于發(fā)債主體大多數為國企央企及優(yōu)質民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯，如發(fā)債較多的保利發(fā)展、華僑城、首開股份等等。受境內債券融資影響，2024年前三季度整體新增債券類融資成本2.99%，較2023年全年下降0.61個百分點。
從各梯隊表現來看，2024年前三季度TOP10房企的發(fā)債總量為538億元，同比下降28%，平均TOP10房企的融資額為67億元，從平均發(fā)行量來看是各梯隊中最高的；從融資成本來看，TOP10房企僅為2.67%，同比略下降了0.26個點，處于各梯隊的最低位。
此外TOP11-30與TOP51 梯隊的房企，發(fā)債規(guī)模均發(fā)生大幅下滑，按同期比分別下滑43%及63%；其中TOP51 梯隊房企的融資成本下降明顯，按同期比下降了1.79個百分點。這主要是因為TOP51 梯隊房企發(fā)債較少，且發(fā)債企業(yè)多為國企央企。
從企業(yè)的性質分類來看，2024年前三季度國企、央企的發(fā)債量為1291億元，同比下滑了39%；民營企業(yè)發(fā)債量為155億元，同比大幅下降51%；混合所有制房企發(fā)債量為77億元。可以看出各類房企的發(fā)債量均出現了一個大幅的下滑，但民企發(fā)債量下降更快。在此背景下，央國企發(fā)債的占比自2020年出現了大幅上升，2024年前三季度更是升到了85%，達到歷年最高點。
從成本上來看，國企、央企2024年前三季度的融資成本為2.81%，而民營企業(yè)則為3.8%。
報告認為，從債務到期來看，2024年前三季度房企債券到期規(guī)模達3895億元，而發(fā)行規(guī)模僅有1509億元；其中一二季度房企到期債券規(guī)模均超1300億元，第三季度債券到期超1000億元，償債壓力較大。此外由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力同樣較大，2025年債務到期規(guī)模甚至要高于2024年。若銷售市場長期低迷，更多已經實現債務重組的房企仍將面臨債務再次違約。
當前，貨幣政策進一步寬松，房地產企業(yè)更應當做好債務管理，并利用自身經營物業(yè)優(yōu)勢，積極嘗試REITs、經營性物業(yè)貸款等融資方式，調整債務結構，降低債務成本，并對將要到期的債務及時削峰。
對于并未持有較多經營性物業(yè)的房企而言，面對市場的不確定風險，要適時適度調整項目營銷策略，力爭提升去化速度。
同時，也要嚴格以收定支、加快存貨去化、提升資產運營、積極培育創(chuàng)新業(yè)務。加大對合作項目的管控力度，對存在潛在風險的合作項目主動進行管理架構、運營思路和融資結構的調整，及時發(fā)現風險，化解風險。
來源：澎湃新聞
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