熱點關注大城市零首付安家，做完貸款還能提現幾十萬做裝修；開店虧了幾十萬，現在零首付住新房，還超額貸出幾十萬現金......
社交媒體上，零首付購房被包裝成大城市安家的捷徑、創業失敗的救命稻草。
但在另一面，全國多地頻頻發布警示，零首付購房不僅違規，還可能使購房者背負沉重月供，甚至“錢、房兩空”，一旦零首付購房者后期無法償還，參與方都要承擔相關責任。
時代周報記者梳理發現，市面上的零首付購房，大都通過“高評高貸”、“首付貸”等方式，將首付款挪至后期，看似購房者得優惠，實則是開發商、中介、購房者等參與者合謀的產物。
購房者眼下“上車”門檻降低，但“羊毛出在羊身上”，后期的利息支出和月供壓力頗大，還可能涉嫌騙貸。
時代周報記者采訪多名房產從業者了解到，雖然在監管層面被明令禁止，但零首付購房現象一直暗中存在。
樓市大熱時期，這是炒房客“以小博大”的方式，只要房價跑贏利息，就有得賺；近年樓市降溫，零首付購房的房源和買家下沉，房源大都地處中小城市或大城市遠郊，買家則是剛需中的剛需。
警示頻頻，但零首付購房現象不絕，各個參與方誰在獲利？而選擇零首付購房的買家們，有多少是現實生活所迫？又有多少是不會算賬、沖動購房？
看得見的誘惑
“好不容易等到一個買家，對方要求零首付交易，我該怎么辦。”
坐標江蘇，謝磊把房子掛到交易市場半年，好不容易碰到購房意愿強烈的買家，但對方提出零首付交易，讓他不知如何是好，“網上都說這是違規的，后面買家還不上貸我也得受牽連，但是這次不賣，不知道什么時候才能等到下一個買家”。
不止謝磊，社交媒體上，不少二手房賣家提到類似的經歷。有人像謝磊一樣，在成交和風險之間徘徊猶豫；有人說自己掛房以來，咨詢者超2/3都想零首付成交，但考慮到風險一一回絕；也有人配合買家高評高貸完成交易后，開始后怕。
△圖源：社媒截圖
在買方市場，零首付購房更是一直存在的誘惑。
社交媒體上，零首付購房甚至被包裝成“救命稻草”：開店虧了幾十萬，現在零首付買房，還超額貸出幾十萬現金；零首付買房續了我的命；現在樓盤太卷了，大城市零首付安家，做完貸款還能提現幾十萬做裝修......
在南方一座三線城市從事房產銷售的周星告訴時代周報記者，他自2020年入行，不論新樓盤還是二手房，零首付交易的現象仍舊存在，“以我接待的客戶來說，基本有1/3的客戶最后都是通過高評高貸零首付成交”。
周星介紹，最近幾年樓市降溫，其所在的城市，不管是開發商還是個人二手房賣家，賣房緊迫感愈顯，愿意打折出售的房源比比皆是，“這也讓適合高評高貸的房源越來越多，有的房子通過高評高貸，取出的貸款不僅可以覆蓋首付，甚至還可以套現一筆，這也被我們說的：負首付購房”。
相對而言，零首付購房作為一種對個人和市場都頗具風險的交易形式，在一線城市受到更多管制，或者說限制。
在南方一座一線城市從事房產銷售的吳明輝告訴時代周報記者，根據規定，當地房產中介不允許協助買賣雙方操作零首付購房，加之一線城市本身房價較高，高評高貸之后契稅也會隨之增長，對買家而言成本較大，“而且我從業這個片區都是老房子，做不了高評高貸，可能其他區域有些新房可以”。
隨后，時代周報記者以買家身份咨詢當地多名房產置業顧問了解到，該一線城市遠郊區有數個新樓盤可操作零首付購房，其中一樓盤置業顧問還強調，“這不是網上說的那種違規操作，是我們和大銀行合作推出的新模式，對剛需年輕人非常友好”。
這名置業顧問同時強調，該零首付樓盤地處的遠郊區，是近年全市房價跌幅最大的區域，“已經觸底了，后期不會再跌，而且來大城市的人只會越來越多，現在用成本價買遠郊新房，既可以剛需自住，以后也好出手”。
當前來看，雖然多地發文警示，但零首付購房現象依舊存在，不過不同城市覆蓋程度有所差異。
58安居客研究院院長張波在接受時代周報記者采訪時分析，一般來說，越發達的城市對于樓市管控更嚴格，對于房企非正常的銷售行為，從實際情況來看，各地都會有相應的處罰，但程度的確存在一定的差異；另一方面，零首付項目越多的城市，往往也是市場降溫較為明顯的，新房銷量同比下滑嚴重，不但房地產開發側壓力大，銀行房貸發放的壓力也有所增大。
時代周報記者梳理發現，樓盤建設過剩、人口流失的中小城市，或者大城市周邊的新城，被視為當前樓市降溫最明顯的區域，這些地方往往零首付購房現象較多。
看不見的風險
隨著我國房地產進入新常態，樓市去化慢成普遍情況，開發商賣房壓力頗大，不論房地產商還是中間機構，各類營銷方案層出不窮，“零首付購房”才依然存在。
時代周報記者梳理發現，近年常見的零首付購房營銷，背后主要有以下幾種操作：
比較常見的一種是高評高貸，即隱藏實際成交價，做高房屋評估價進行貸款。如一套100萬成交的房源，大部分城市執行15%的首付，即15萬，另外85萬從銀行貸款；如果買賣雙方決定零首付交易，可能將房屋評估價做高至120萬，這時可從銀行貸出120*0.85=102萬，買賣雙方私下交易實際的15萬首付，買家即實現零首付拿房。當然，如果評估價更高，甚至可以套現不小數額。
也有開放商為購房者做“首付貸”。仍以一套總價100萬成交的房源為例，首付15萬，由開放商代購房者從中小信貸公司貸出，可能是消費貸、經營貸，總之不屬于常規的房貸體系，需要額外產生利息，購房者后期在約定時間內償還這筆15萬貸款。
還有一種是開發商確實降價出售，并將所降額度作為首付款，直接打到買家賬戶，買家也相當于零首付購房。但此舉是否是開發商先漲再價，又或者真正給出這種優惠則無法判定。
多名地產從業者都對時代周報記者表示，前述的“高評高貸”、“首付貸”，是零首付購房最常見的操作方式。
李翔宇在裝修公司從事業務推廣，客戶群體中不乏通過“零首付”“負首付”騰出裝修款的人群，與客戶交流打聽的過程中，他也曾被這類“好事”打動，但深入了解，才看到更多隱藏的“坑”。
“很多人覺得，零首付購房，就是每個月多付點利息，就能馬上住進新房。”李翔宇告訴時代周報記者，“但看起來免費的，往往是最貴的。有的零首付購房者，按照他們個人信用資質根本貸不出這些錢，而越是貸不出錢的人、貸款成本就越高，中間環節房產銷售和中小信貸公司一頓操作，貸了又貸，抬高利率、增加砍頭息，說是高利貸也不為過。”
張波也解釋，對個人而言，“零首付”購房后期要支出的利息和月供會增多，此類期限錯配，存在潛在流動性風險；對整個市場，通過“零首付”、“假首付”導致大量資金違規流入樓市，將會放大按揭貸款風險，容易導致房地產市場風險隱患上升，美國的次貸危機是為前例。
張波還表示，購房者通過“高評高貸”方式實現所謂的零首付，本身屬于違規“騙貸”行為，如果銀行在審批環節發現異常，也會對購房者的個人征信造成影響。
而后期一旦市場波動，房子的實際價值可能大幅縮水，如果購房者無法按時償還貸款，房子可能會被銀行收回并拍賣，此時購房者可能面臨房產貶值和負資產的壓力。
誰在買單？
知曉零售付購房的種種隱患后，李翔宇還是沒想明白：選擇零首付購房的買家們，有多少是現實生活所迫？又有多少是不會算賬、盲目購買？
廣州市房協專家委員會委員、地產經濟學家鄧浩志告訴時代周報記者，早前樓市預期上揚，炒房客在手頭資金有限的情況下，會通過零首付購入目標房產，而且往往是升值預期較高的高端房產，雖然承擔了更多利息，但只要房價跑贏利息，就能賺錢，不過近年樓市持續降溫，”類似情況已經很少見了“。
眼下，參與零首付購房的，多為中低端房源和剛需買家。據周星觀察，其所在城市，零首付買家多為80、90后，基本都是購買第一套房的剛需群體，目前當地房屋均價在8000元上下，零首付購房者選中的多是均價之下的房源，總價多在40-80萬不等，而當地總價150萬往上，或者兩三百萬的高端住房，幾乎沒有見過零首付買家。
“但其實我們都知道，這種交易（零首付購房）是違規的。”聊到一半時，周星坦言，不過和新聞報道中提到的，零首付買家缺乏房產交易認識、盲目入坑不同，“我接觸零首付買家，基本都知道是怎么回事，也知道自己要多還多少利息，但是沒有辦法，他們是剛需中的剛需，不是要結婚，就是孩子要讀書”。
周星舉例，之前有位年近四旬的買家，家里孩子等著上公立小學，他買了個總價40萬的學區房，做高評高貸，還30年，和正常給首付相比，（操作零首付購房）每個月房貸多還三四百元，“但是在他的承受范圍”。
類似的，時代周報記者梳理發現，在一線城市，推出零首付購房營銷的樓盤，也多在遠郊。
關于零首付購房，周星也聽過一些不幸的例子。有的年輕人未評估償還能力，沖動購房，致使后期背上沉重負債，有的甚至賣房還貸，在樓市下行的背景下，結果是房子沒了、還背上一筆欠款；還有的是二手房賣家同意買家零首付購房的要求，配合高評高貸，結果遭遇專門騙貸的，買方交易后直接不還月供，“聽說那筆交易的相關方都被牽連了，所以我們在接待客戶的時候，也要判斷對方的還貸能力和意愿”。
而這些口口相傳的案例、故事、風險，一旦落到具體的個人，就可能是持續大半輩子的、難以承受的重擔。
對此鄧浩志建議，當前大部分城市執行15%的首付，已經降至低位，購房者如果手頭現錢未達這個首付標準，就算眼下每月有較高收入，也應該保持謹慎，提高風險意識。
（應受訪者要求，謝磊、吳明輝、周星、李翔宇為化名）
來源：時代周報
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