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6月26日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，調(diào)整北京市公積金個(gè)人住房貸款最低首付款比例。至此，“517”房地產(chǎn)新政后，北上廣深四個(gè)一線城市均已落地樓市優(yōu)化政策。中國(guó)銀行研究院當(dāng)日發(fā)布的《2024年三季度經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》（下稱“《報(bào)告》”）認(rèn)為，今年上半年，房地產(chǎn)救市政策應(yīng)出盡出，政策效果可持續(xù)性還有待觀察，地產(chǎn)支持政策需要解放思想、拓寬思路，從傳統(tǒng)政策框架中跳脫出來(lái)，以更大的改革勇氣推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)化解和需求企穩(wěn)。

今年以來(lái)，穩(wěn)地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，需求端包括各線城市限購(gòu)政策放開(kāi)、首付比例下調(diào)、存量和新增房貸利率下調(diào)等；供給端包括推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，加快項(xiàng)目“白名單”落實(shí)，實(shí)施“三大工程”等。5月17日，房地產(chǎn)政策組合拳正式落地（簡(jiǎn)稱“517”房地產(chǎn)新政)，包括降首付、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。為落實(shí)“517”房地產(chǎn)新政，截至目前，全國(guó)絕大多數(shù)城市均執(zhí)行了首套房首付最低15%的要求，房貸利率較基準(zhǔn)普遍下浮30—50個(gè)基點(diǎn)左右。

《報(bào)告》表示，在多重政策刺激下，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的跡象，少數(shù)核心城市市場(chǎng)活躍度略有好轉(zhuǎn)，但總體市場(chǎng)預(yù)期依然偏弱，市場(chǎng)整體仍在繼續(xù)慣性下行。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整仍將持續(xù)一段時(shí)間，政策要進(jìn)一步加大支持力度，積極消化存量，改善供需失衡局面，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)和量?jī)r(jià)企穩(wěn)。

對(duì)于下階段房地產(chǎn)支持政策的方向，《報(bào)告》給出了三方面建議：

一是創(chuàng)新政策思路，以改革推動(dòng)房企風(fēng)險(xiǎn)化解?？煽紤]全面引入破產(chǎn)重整制度，以資產(chǎn)管理公司(AMC)、國(guó)企央企開(kāi)發(fā)商等具備資產(chǎn)發(fā)掘和管理能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)為牽頭方，在地方政府、律師事務(wù)所等專業(yè)團(tuán)隊(duì)的支持下，組織更大力量，與規(guī)模較大的“爆雷”房企結(jié)成一對(duì)一關(guān)系，就其資產(chǎn)負(fù)債情況進(jìn)行更清晰的剝離識(shí)別，針對(duì)爆雷房企形成完整而不是單項(xiàng)目的化解方案，切實(shí)推動(dòng)形成若干典型成功化險(xiǎn)案例，有效改善市場(chǎng)對(duì)爆雷房企和房地產(chǎn)行業(yè)的信心。對(duì)于尚未出現(xiàn)違約的房企，加強(qiáng)REITs等更多金融工具的創(chuàng)新和應(yīng)用。加強(qiáng)政策研究和制度完善工作，例如研究適時(shí)降低保障性租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等資產(chǎn)發(fā)行REITs的門檻，將資產(chǎn)類別擴(kuò)大到辦公樓等更加主流、更有利于解決房企資金困難的產(chǎn)品。

二是積極拓展資金來(lái)源，因地制宜推動(dòng)存量房收儲(chǔ)?？煽紤]在收儲(chǔ)試點(diǎn)工作更加成熟后進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房再貸款規(guī)模；加大中央財(cái)政支持力度，配套長(zhǎng)期低成本資金；在房租回報(bào)率相對(duì)較高、預(yù)期能實(shí)現(xiàn)盈利的城市，在堅(jiān)持“以需定購(gòu)”的前提下鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入；推進(jìn)保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“存量房產(chǎn)消化-保障性租賃住房REITs發(fā)行”的良性循環(huán)；鼓勵(lì)銀行開(kāi)發(fā)針對(duì)地方國(guó)企收儲(chǔ)需求的收儲(chǔ)貸款、翻新貸款，針對(duì)收儲(chǔ)房租賃對(duì)象的中長(zhǎng)期租賃貸款等產(chǎn)品，滿足收儲(chǔ)資金需求。

三是進(jìn)一步加大需求端支持政策力度，以需求復(fù)蘇帶動(dòng)房地產(chǎn)鏈條企穩(wěn)?？煽紤]全面清理和降低二手房買賣相關(guān)稅費(fèi)和限制性政策，加大購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免等需求側(cè)支持政策力度；可結(jié)合各地房?jī)r(jià)水平，大幅提升個(gè)人所得稅按揭貸款利息抵扣額度，提振居民收入預(yù)期和消費(fèi)信心；積極推動(dòng)一線和超一線城市全面放開(kāi)需求側(cè)限制政策，跟進(jìn)實(shí)施最低貸款利率等，通過(guò)龍頭城市量?jī)r(jià)企穩(wěn)帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)。

《報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，從中長(zhǎng)期發(fā)展的視角來(lái)看，要理性看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴正在降低，盡管調(diào)整過(guò)程中陣痛在所難免，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看有利于經(jīng)濟(jì)更加均衡和可持續(xù)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)收入比的下降，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看將有利于降低居民住房壓力，釋放消費(fèi)潛力。此外，人均居住面積提高、家庭小規(guī)?；厔?shì)、新型城鎮(zhèn)化以及城市群、都市圈發(fā)展等因素將帶來(lái)新增住房需求。根據(jù)測(cè)算，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)每年的需求中樞為8億—10億平方米左右，當(dāng)前市場(chǎng)存在超調(diào)的可能，未來(lái)隨著市場(chǎng)企穩(wěn)，需求有望逐步恢復(fù)。

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)