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距離517國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會過去20余天后，會上提及的“政府收儲”進(jìn)度如何，一直是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)藍(lán)鯨新聞了解，目前僅杭州市臨安區(qū)、昆明、重慶、大理、廣州等位數(shù)不多的地方出臺了相應(yīng)政策。

其中，5月14日，杭州市臨安區(qū)發(fā)布公告稱，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，房源要求為現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房，以整幢作為基本收購單位，同時(shí)單套建筑面積不超過70平方米；收購房源還需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件。

13天后，5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布征集商品住房用作保障性住房公告，在五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，已建成未出售的商品住房項(xiàng)目，房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院等。

隨后5月底，廣州市增城區(qū)政府掛出“關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報(bào)名的公告”，公開征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）符合條件商品性安置房源報(bào)名。

綜上來看，目前明確提出收儲需求的城市并不多，規(guī)模也不大，而之所以政策落實(shí)相應(yīng)較慢，藍(lán)鯨新聞在采訪中得知，主要是存在多方面因素。

其中，收益不匹配、需求錯(cuò)位等，是制約當(dāng)前“政府收儲存量房”開展的難點(diǎn)之一。

粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長羅志恒認(rèn)為，部分城市的成本與收益不匹配，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)有一定難度。部分城市的租金回報(bào)率偏低，租金可能無法覆蓋項(xiàng)目前期投入的利息支出及后期的運(yùn)營維護(hù)成本。

同時(shí)，羅志恒還表示，保障性住房需求與商品房庫存之間往往存在錯(cuò)位的情況。

“政府收儲將以存量新房、小戶型為主，且集中于高庫存且保障性住房缺口較大的城市，而保障性住房缺口較大的是一二線城市，但商品房去庫存緊迫性較高的卻是三四線城市?！绷_志恒稱。

從以上述明確發(fā)布收儲公告的城市來看，收儲后房源用途不同，但兩地公告對征集的房源要求相似，市區(qū)內(nèi)、小戶型、現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房、整棟或優(yōu)先整棟。

“市場上符合這樣標(biāo)準(zhǔn)的庫存并不多?！焙贾菽撤科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱，項(xiàng)目為加速回款，能賣的房源大部分已經(jīng)銷售，有些單元可能只賣出去四五套房子，但也不滿足整棟這一收儲條件。

各地細(xì)則對房源有如此要求，與中國人民銀行發(fā)布相關(guān)要求有關(guān)，即所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

“作為保障性租賃住房，考慮到租戶更多以公共交通為主，位置確實(shí)不能過于偏，也應(yīng)以小戶型為主?！蹦抽L租公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴藍(lán)鯨新聞，在租賃物業(yè)中，集中式物業(yè)更好管理、運(yùn)營成本也更低。

除需求錯(cuò)位外，收購的評估標(biāo)準(zhǔn)如何確定，收購資金來源等，都是影響收儲進(jìn)度的關(guān)鍵性因素。

“政府收儲如何確定一個(gè)原產(chǎn)權(quán)方和政府都接受的價(jià)格是難題?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。

根據(jù)廣州增城發(fā)布的收儲公告，對于此次收購的價(jià)格，通知明確，房源交易單價(jià)以評估方式確定，本次評估選用的評估方法為成本法，原則上為“土地成本 建安成本”。

據(jù)華南某房企相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，除土地成本、建安成本外，項(xiàng)目開發(fā)過程中，還有資金成本、稅費(fèi)成本等。

資金來源方面，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，除銀行貸款，可以用拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、保障性安居工程、預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債等，由財(cái)政投資、國家財(cái)政補(bǔ)貼、中央預(yù)算內(nèi)投資、土地出讓、國企城投借債等等來解決。

“短期看，存量盤活只是一種籌建渠道。關(guān)鍵是，如何建立公共住房需求與存量房的對接渠道，包括房源標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目申報(bào)、審查和收購等，形成閉環(huán)。目前，這些還未具備?！崩钣罴晤A(yù)計(jì)，未來，公租房、安置房由籌建，轉(zhuǎn)向存量盤活將成為常態(tài)。

來源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)