熱點關注土地作為房地產行業第一生產資料，曾被行業貼切地稱之為“面粉”。在房地產黃金時期，“面粉”貴過“面包”的情況常有發生，但伴隨房地產市場新周期的到來，此種情況正發生變化。
據中指院數據顯示，2024年1-4月各類用地共推出3.6億平方米，同比下降23.1%，成交3.1億平方米，同比下降19.3%。
今年前四月，住宅用地規劃建筑面積6405.41萬平方米，同比下降37.16%；成交規劃建筑面積5396.51萬平方米，同比下降25.96%；共流拍地塊198宗，流拍率為20.69%，較去年同期增長4.17個百分點。
今年1-4月，作為一線城市的廣州與深圳，土地成交額分別為51億元、51.79億元，而去年同期兩城的土地成交額分別為294.4億元、72億元。
“企業不拿地背后主要原因是銷售量在下滑。從2022年下半年算起，房地產市場已經步入了調整周期的第三年，在恢復供求平衡的壓力之下，土地市場超跌更甚于新房市場?！笨硕鹧芯恐行难芯繂T馬千里告訴藍鯨新聞，一季度，全國擬出讓土地總建面約2億平方米，而全國新房銷售面積約1.9億平方米，二者之間的比例關系已經恢復至1.1以內的合理范圍。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為，土地供應隨商品房銷售而回落，下階段結合各城市商品住宅去化周期和盤活存量土地規模，靈活調整新增土地供應量成為方向。
拿地主力國央企因考核變嚴投資更謹慎
工作7年的王偉今年很彷徨?！皬谋本?、上海到杭州、蘇州，地看了十幾塊，報告寫了不少，沒拿過一塊地，感覺自己離被裁員不遠了?！痹谀逞肫罂偛控撠熗锻氐乃?，自嘲今年對公司貢獻是幾十份測算報告。
“年初看各城供地計劃，有不少好地，跟公司做高端住宅的調性相同，本以為能做出點成績?！蓖鮽ハ蛩{鯨新聞說到。
但轉而王偉又表示，“公司自2022年起嚴禁去三四線拿地，現在一二線城市地塊價格不低，公司專攻高端住宅建造成本又高，很難算過成本，有些地塊前期測算有利潤，但測算到最后，我們已經觸及成本紅線，只能退場?！?/p>
比王偉更難的是曲武，在某建筑類央企總部商業板塊負責投拓的他上個月被通知“留職”。“公司戰略有調整，商業短期內沒有再拿項目的計劃，更多是盤活、運營既有項目?！鼻浞Q，他們小組幾人都被通知先保留一段職位，再伺機調崗。
前述兩人的經歷僅是房企進入規模收縮期的縮影。部分央企如此，民企在土拍市場中更是鳳毛麟角。在今年絕大部分民營房企的年報中，更多提及的是化債、盤活資產、去庫存，敢于喊出拿地、甚至說出具體具體投資的房企少之又少。截至目前，僅濱江、龍湖、大華等少數民企還能出現在土拍市場。
一位就職于華南某出險房企的人士告訴藍鯨新聞，目前公司已有土地資源能保證公司兩年的開發周期，當前公司主要策略是盤活已有資源回籠資金，不會再有投資拿地行為，“當前公司面臨最大壓力來自銷售，為了保證銷售，公司大部分項目都已是現房銷售狀態?！?/p>
“上個周期，市場好，房企間比拼的是高庫存。如今市場未見明顯好轉，各家比拼的是運營能力和去化能力，高庫存反而成了‘負擔’?！痹谀吵鲭U房企全國營銷負責人看來，銷售量未見明顯提升，庫存也在高位，除非是特別好的地，大部分企業“補貨”意愿不強。
“從去年開始，國資委對央企的考核在規模、利潤等指標基礎上，還增加了利潤率，今年又開始對央企市值管理進行考核?！蹦逞肫笕珖鵂I銷負責人透露，他所在企業投資極其謹慎，對每塊地的利潤考核都到了極致。
據中指院發布最新的企業開發經營數據顯示，1-4月，全國房地產開發投資額為3.1萬億元，同比下降9.8%；全國房屋新開工面積為2.4億平方米，同比下降24.6%；房地產開發企業到位資金為3.4萬億元，同比下降24.9%。
“在新房銷售調整壓力不減的影響下，房企拿地意愿仍顯不足。”陳文靜稱，隨著項目“白名單”的深入推進，項目建設資金不斷落位，未來也有望在穩投資方面產生積極影響。
為促成交，各地開始主推優質地塊
或出于對當前市場情況的綜合考慮，多城在推地時，主推的多是核心區域優質地塊。
1-4月，全國住宅用地供求兩端均縮量，但一二線城市土地成交均價卻同比增長，背后原因是部分核心城市優質地塊土拍熱度較高。
3月份以來，土拍市場頻頻出現高溢價地塊，寧波、廈門、蘇州同日刷新地王，平均溢價率升至2023年下半年以來的月度新高。
在5月28日結束的上海二輪土拍中，熱門地塊浦東上鋼街道地塊參拍企業共8家，最終溢價成交。
同一天，北京上新東城區金魚池一宗土地，地塊坐落在天壇公園北側，北行1.5公里為天安門廣場，地塊東側300米為北京地鐵7號線橋灣站，西側600米為珠市口站，北側偉北京前門大街商業板塊和北京坊商業項目，1.9公里處為王府井商業街。據悉，該地塊突破了北京此前15%的溢價率限制，將溢價率限制提高至25%。
22天前，北京朝陽區掛牌出讓前葦溝、酒仙橋、電子城土地組合，起拍價為112億元。其中，酒仙橋地塊臨近東北四環，周邊配套成熟，與望京核心商圈交通便捷。
在三四線城市，優質地塊也能溢價成交。碧桂園、中梁、中南等房企曾作為高溢價拿地主力，但近幾年活躍度大減，建發、保利、綠城取代其主力位置。
“現在這些企業在三四線拿地基本上是‘小而精’原則?！睋R千里介紹，首先是位置好、能去化，總體量也不能大，即使溢價高些也能成交。
個別熱門地塊的溢價成交，難掩整體土地供求依舊疲軟現狀，即使在核心城市大多數地塊仍以底價成交為主，三四線城市城投托底則成常態。
5月14日，杭州第五批4宗宅地完成出讓，攬金38.9億元，成交樓面均價10924元/平方米，4宗地塊均底價成交。
“低密地塊偏多，配套相對完善，但地段偏遠，企業拿地依舊謹慎?！睋兄秆芯吭喝A東大區常務副總高院生介紹，本批次有3宗地塊容積率低于1.5，且2宗坐擁江景資源、2宗與地鐵口直線距離在500米內，地塊質量尚可，但均位于近郊及遠郊板塊，近期板塊內項目開盤普遍流搖，市場流速較慢。
靈活新增土地供應將成趨勢
陳文靜稱，分城市看，北京、上海、深圳均在一季度100%完成了擬出讓公告，且供求關系也處于相對合理的范圍。僅廣州由于上年擬出讓公告體量過高，導致2024年一季度預供地完成率不足二成。
“杭州、成都、西安等均在2023年下半年發布了大量擬出讓公告，導致這些城市一季度預供地完成率均在六成以下。目前，杭州、西安、成都均已放慢了擬出讓公告的發布節奏，預計2024年預供地完成率將有顯著提升?！标愇撵o補充到。
據了解，土地供應隨商品房銷售而回落，下階段結合各城市商品住宅去化周期和盤活存量土地規模，靈活調整新增土地供應量在成為方向。
4月30日，自然資源部發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》明確指出，各地未來新增住宅用地供應量與當下商品住宅去化周期、盤活存量數據密切關聯，提出“商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照‘盤活多少、供應多少’的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限”。
根據中指數據，截至2024年3月，重點50城商品住宅可售面積出清周期超20個月，其中僅一線城市平均庫存出清周期低于18個月，個別二線城市出清周期處于合理水平，即當下市場環境下，多數城市新增住宅用地出讓計劃均需要結合存量盤活來執行。
“由于新房供給的源頭是土地供應，因此政策也需結合土地市場進行統籌安排，盤活存量土地。”在陳文靜看來，中央已經提出，對于尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，促進土地資源高效利用。
來源：藍鯨財經
免責聲明:本站所刊載的所有的房源信息、活動信息、資料及圖片均由網站用戶提供，其真實性、合法性由信息發布人負責，本網站不聲明或保證其內容之正確性或可靠性。所有信息請與經紀公司、房產公司、家裝公司、業主個人等確認為準！