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來源中房案例中心 作者楊紅旭

今天，探討一下全國新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)的越來越明顯的差異化現(xiàn)象。

我們看到，近兩年新房數(shù)據(jù)相當(dāng)?shù)兔裕山涣看蠓禄芏喑鞘泻头科蟮臉I(yè)績(jī)都受到了影響。

然而，與此同時(shí)，全國很多城市的二手房成交量卻出現(xiàn)了同比上漲，有些城市的增幅特別顯著，甚至創(chuàng)出歷史新高！

去年底，連住建部都表示，2023年全國樓市已經(jīng)企穩(wěn)。

這里的企穩(wěn)并不是指房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的跌幅相比2022年還要大很多，主要是成交量企穩(wěn)了。成交量是一個(gè)核心指標(biāo)，它代表了需求面。

如果我們說一手房加二手房的總體成交量要強(qiáng)于2022年，那是不是意味著我們目前全國的成交需求面已經(jīng)穩(wěn)住了呢？

這個(gè)話題很值得我們深入探究。

1、

首先，我們來看2023年相比2022年全國的新房成交面積。同比下跌了8%，而2022年相比2021年的同比下跌了24%，跌幅已經(jīng)收窄，但仍在下跌。

然而，如果我們關(guān)注我們監(jiān)測(cè)的全國50個(gè)大中城市的新房成交量，同比下跌了4%到5%，不到10%，這個(gè)跌幅要低于全國平均水平。

這意味著在全國范圍內(nèi)，那些中小城市、低能級(jí)的城市在2023年相比2022年的成交量跌幅更大，而大城市的情況稍微好一些。

統(tǒng)計(jì)局和住建部沒有公布2023年全國的二手房交易量，但我們有跟蹤監(jiān)測(cè)。我們監(jiān)測(cè)了全國28個(gè)城市的二手房成交量，主要是一些大城市。2023年相比2022年，這些城市的總體成交量增加了20%多，增幅相當(dāng)明顯。

如果我們把全國大中城市的一手房和二手房成交量加在一起看，2023年相比2022年增長(zhǎng)了約10%。

這是一個(gè)好的征兆，因?yàn)檫@說明在經(jīng)歷了2022年的成交量大幅萎縮之后，2023年整個(gè)需求面其實(shí)是穩(wěn)住了。

至于房?jī)r(jià)的大跌，原因則比較復(fù)雜。

我們所監(jiān)測(cè)的全國十大重點(diǎn)城市：北上廣深以及六大強(qiáng)二線城市。這些城市一手加二手住宅成交量歷史走勢(shì)圖，正是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)。

回首過去的十多年，交易量的巔峰時(shí)刻定格在2016年，緊隨其后的是2015年的小高潮。

在那兩年，這十大中心城市樓市的繁榮先行，成交量的增長(zhǎng)早于價(jià)格的反應(yīng)。

然而，2017年相較于2016年，成交量出現(xiàn)了大幅度的萎縮，這主要是大城市地區(qū)較早的調(diào)控政策。

2018年，成交量繼續(xù)下滑；而到了2019年至2021年，成交量則呈現(xiàn)出小幅的持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，仿佛樓市在經(jīng)歷了一段時(shí)間的沉寂后，又開始緩緩回暖。

然而，當(dāng)我們對(duì)比2021年的成交量與2015、2016年的高峰時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)，盡管有所增長(zhǎng)，但2021年的成交量仍然較低。

到了2022年，樓市遭遇了大降溫，成交量大幅下跌了24%，與2016年的歷史高峰相比更是下跌了39%。這樣的跌幅，無疑給樓市投下了一片陰影。

好在，2023年樓市出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，成交量相較于2022年增長(zhǎng)了9%，顯示出樓市需求面的回暖。盡管如此，2023年的成交量仍然低于過去十年的中位數(shù)，甚至比2015年、2016年、2020年和2021年都要低。

不過，值得注意的是，盡管成交量有所不足，但并未出現(xiàn)極端的萎縮，因此，我們并不應(yīng)該過分擔(dān)憂價(jià)格的崩盤大跌。

2、

接下來，讓我們?cè)賮砜匆幌?strong>過去十多年這十大城市的新房成交量走勢(shì)和二手房成交量走勢(shì)。

通過圖表，我們可以更清晰地看到其中的規(guī)律。一般來說，新房成交量和二手房成交量都是隨著樓市周期的波動(dòng)而同步變化的。

當(dāng)樓市繁榮時(shí)，兩者都會(huì)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；而當(dāng)樓市低迷時(shí)，兩者則會(huì)同步下滑。這種同步性，正是樓市運(yùn)行的重要特征之一。

二手房市場(chǎng)的變化，往往比新房市場(chǎng)更為敏感和先行。以2015年和2016年的樓市繁榮為例，二手房市場(chǎng)的成交量增幅遠(yuǎn)超過新房，預(yù)示著市場(chǎng)的升溫。

而到了樓市低迷時(shí)期，二手房市場(chǎng)的交易量也往往率先顯現(xiàn)出復(fù)蘇的跡象。

然而，這一規(guī)律似乎在2023年被打破。

2023年，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出小幅下滑的趨勢(shì)，而二手房市場(chǎng)卻逆勢(shì)上揚(yáng)，成交量增幅高達(dá)20%以上。

過去，當(dāng)樓市降溫時(shí)，新房和二手房市場(chǎng)往往會(huì)同步下滑。但2023年卻出現(xiàn)了異常，新房成交量居然小于二手房。

這背后的原因多種多樣，包括多家房企項(xiàng)目停工、施工進(jìn)度緩慢、新房質(zhì)量下滑等。此外，部分城市新房定價(jià)機(jī)制僵化，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格明顯高于周邊二手房?jī)r(jià)格，也使得更多購房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

同時(shí)，2023年二手房掛牌量的大幅增長(zhǎng)也加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。部分業(yè)主為了盡快出售，愿意大幅降價(jià)，這使得二手房市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量?jī)r(jià)格跌幅較大的房源。對(duì)于那些尋求性價(jià)比的購房者來說，這無疑是一個(gè)極具吸引力的選擇。

然而，在這一現(xiàn)象背后，還隱藏著一些不為人所知的異常因素。

新房市場(chǎng)的供給側(cè)問題也是導(dǎo)致二手房市場(chǎng)繁榮的一個(gè)重要原因。在樓市調(diào)控政策的影響下，新房供應(yīng)受到一定限制，而二手房市場(chǎng)則相對(duì)靈活，能夠滿足更多購房者的需求。

這一現(xiàn)象不僅說明了樓市整體處于低位，更預(yù)示著二手房市場(chǎng)可能已經(jīng)觸及底部，并有望在2024年繼續(xù)小增，甚至有望創(chuàng)下歷史第三高的成交量，僅次于2015年和2016年的繁榮時(shí)期。

綜上所述，二手房市場(chǎng)的變化不僅反映了樓市的冷暖，更揭示了市場(chǎng)的深層次問題和機(jī)遇。在未來的樓市發(fā)展中，我們有必要密切關(guān)注二手房市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，以便更好地把握市場(chǎng)趨勢(shì)和機(jī)遇。

來源：中房網(wǎng)