熱點關注4月1日，鄭州房管局等部門聯合發布《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，提出2024年全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。鄭州“以舊換新”分兩種方式同步推進：一是政府指定鄭州城市發展集團有限公司作為收購主體，面向市場收購二手住房并促成“以舊換新”，計劃試點階段完成500套，全年計劃完成5000套；二是通過政策鼓勵，促進二手房經紀機構、開發商和換（購）群眾協同參與，同時創建交易過戶綠色通道，促進市場化“以舊換新”5000套。地方國資的參與以及較大規模的“以舊換新”計劃量引起了社會各界的高度關注。
其實早在2023年就已有多個城市支持住房“以舊換新”活動，根據中指監測，2023年以來有超30城表態支持“以舊換新”，從各地支持“以舊換新”的方式來看，主要包括兩種：
一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房。
二是開發商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。
除此之外，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼，也是地方政府進一步促進購房者“以舊換新”的重要舉措。
方式一：開發商與中介合作，中介優先售房
南京、寧波、連云港等城市部分開發商聯合房地產經紀機構推出“換新購”服務，購房者可在開發商處認購并鎖定房源，并由委托的房地產經紀機構以流量傾斜、聚焦推廣的方式優先出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。部分地區還聯合租賃企業，若在約定期限內未出售舊房，購房者可選擇租賃企業對原房屋進行優先租賃。
相比傳統的二手房交易，中介優先售房有助于提升客戶換房效率，同時由于“以舊換新”通常會指定可購買的新房樓盤范圍，若房屋順利售出，可以推動相應新房項目實現去化。
表：部分城市及地區中介優先售房模式主要流程
表：部分城市及地區中介優先售房模式主要內容
資料來源：中指研究院綜合整理
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方式二：國企平臺或開發商收購舊房，售房款用于購買指定新房
蘇州、濟南、連云港等地部分樓盤推行舊房收購模式的“以舊換新”活動。有房屋置換需求的購房者，確定購買的新樓盤項目并認購房源，專業評估公司對“賣舊”的房屋進行估價，在買賣雙方就價格達成一致后，國企平臺或開發商直接收購舊房，售房款用于購買指定新房項目。
地方國資平臺或開發商收購的舊房一般將作為保障房/人才房等。對于企業，舊房收購模式可以使新房項目得以快速去化，但該模式較為考驗開發商的資金籌集以及資產處置能力。
表：部分城市及地區舊房收購模式主要流程
表：部分城市及地區舊房收購模式主要內容
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除此之外，地方政府通過發放換房補貼，鼓勵“以舊換新”。
2023年下半年以來，徐州、南京、蘇州等部分地區針對換房發放補貼，明確對于出售自有住房，并在一定期限內購買新建商品住房的，予以一次性補貼或契稅補貼。地方發放換房補貼疊加國家層面“買一賣一”返還個人所得稅，一定程度上降低居民購房成本，有利于進一步促進改善性需求釋放。
表：部分城市及地區換房補貼政策主要內容
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整體來看，盡管不少區域提出了“以舊換新”的政策導向，但仍處于政策探索階段，當前整體效果尚不明顯。從當前主要的兩種方式來看，中介優先售房模式主要面臨二手房市場調整壓力，當前不少城市的二手房掛牌量處于高位，“以舊換新”購房者即便通過中介優先推介，但若想快速售出二手房，還是需要在價格方面給予一定讓步。舊房收購模式目前一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，購房者的選擇性受到一定限制，只有項目的區位、價格、配套資源等與購房者目標相契合才能實現“以舊換新”的目的。除此之外，居民就業、收入預期尚未明顯好轉，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹慎等因素也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。
整體來看，住房“以舊換新”舉措有利于暢通一二手鏈條，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，而部分城市通過國有保障房運營公司收購二手住房，也有利于豐富保障性租賃住房供應。2024年或有更多城市圍繞“以舊換新”出臺配套政策，促進置換需求釋放。
來源：中指研究院
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