熱點關注一季度商辦物業明顯復蘇：解碼資產投資新風向
在經歷市場的深度調整后，商辦不動產投資市場在今年開始明顯復蘇，投資型買家占比明顯上升。尤其是“港人北上”消費的熱潮一直不斷升溫，也為商辦市場貢獻了源源不斷的消費“活水”。
近日，世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行等機構紛紛發布了一季度各主要城市商辦市場的研究報告。其中都指出隨著本地消費需求的穩步回升，北京、上海、深圳等地的成熟商圈項目資產表現持續向好。世邦魏理仕4月8日發布的數據顯示，2024年第一季度，北京物業投資市場交易一共錄得九筆交易，共計交易總額64.5億元，環比上漲24%
資金聚焦高能級城市
過去一年到今年一季度，機構積極購買成熟商辦物業、互聯網大廠大手筆入手土地資源的案例屢見不鮮，資金持續聚焦高量級城市核心區位的不動產。
世邦魏理仕報告指出，本季度辦公板塊一共錄得五筆交易且金額占比超過70%，成為最活躍的交易板塊，其中金額最大的兩筆交易均為險資機構投資者從地產基金手中購得位于核心地段的寫字樓。其中，友邦保險以24億元購入位于CBD的凱德星貿項目95%股權，長城人壽則以10.2億元購入同樣經過地產基金改造增值的新街高和。
此外，今年1月，北京市海淀區學院路北端綜合性商業金融服務業用地、B23研發設計用地完成出讓，最終由騰訊科技（北京）有限公司底價摘得，成交金額64.2億元，主要用于滿足公司對辦公用地的需求，為公司員工提供穩定集中的辦公場所。
世邦魏理仕華北區研究部負責人指出，長期看，北京市政府近期出臺的促進創業帶動就業行動、高精尖和中小企業發展資金實施指南等政策有望提振企業信心，推動年內需求復蘇和空置去化。
而對于上海來說，在港資加持下，從去年二季度開始，商辦不動產投資就已經開始不斷升溫。上海一位市場人士認為，2023年以來，不少港資房企都明確表示，看好上海商辦市場的投資價值，并正在積極尋找機會投資上海市場。
去年9月底，港資房企太古地產宣布以總價97.0997億元收購陸家嘴(600663)集團在上海浦東新區持有洋涇地塊及前灘21號地塊的兩家公司的股權。這兩個地塊將被發展為兼具零售、辦公及高端住宅等多元功能的大型綜合項目。
再之前，上海黃浦區“四大重磅項目”之一的金陵東路豫園站上蓋地塊在去年6月完成出讓，港資嘉里建設以87.83億總價拿下地塊余下土地，該批地塊主要包括辦公樓和零售用途，將產生建筑面積約30.8萬平方米。
此外，據第一太平戴維斯統計，2024年第一季度，深圳全市共有四個商辦寫字樓項目入市，共帶來31.2萬平方米的供應面積。在二季度深圳預計還有7個新項目交付入市。
第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文表示，深圳目前的寫字樓市場處于通過多維變革進入高質量發展的關鍵階段，供給側進一步因應市場變化作出積極調整，同時政府也在出臺產業集群政策促進企業發展。對于各相關方來說，都是一個布局長期發展策略的窗口期。
資產配置的關鍵
實際上，商辦物業的底層邏輯是投資品，需求更依賴市場的流動性。而隨著消費復蘇的強烈預期，國內資金對于不動產投資的需求逐漸增強，而較為寬松的貨幣環境也起到了推波助瀾的作用。
當下，單純以租金回報率計，商辦物業已經明顯優于住宅物業，商辦物業回報率普遍達到4%-5%，一些核心城市的優質商圈回報率更遠在均值之上。
不過，當前市場環境下，商辦物業的資產價值仍然存在分化。即便在一二線高能級城市，缺乏人口及產業支撐的弱勢板塊，與人流潮涌的核心商圈亦是天差地別。
以北京為例，需求端的復蘇跡象逐漸展現在方方面面，隨著消費者信心的逐步提升，多個項目通過引入首店、店鋪升級、場景打造、主題消費等方式成功提升客流量與自身品牌號召力。租金增長的項目主要為位于CBD、王府井(600859)及三里屯等核心商圈的優質項目。房山區、大興區、順義區等外圍區域的商辦物業則仍未見實質性的好轉。
對于資產運營商與投資者而言，判斷資產潛力、尋找最具投資確定性的區域板塊，則成為投資的關鍵一環。
以國內商業TOP5的房企龍湖為例，截至2023年末，龍湖商場在營88座，出租率96.2%，租金收入超過百億元，長租公寓累計開業超12萬間，期末出租率95.5%，均位于行業前列。
以龍湖在成都的項目為例，在西宸原著、紫宸、九里晴川、聽藍灣、聽藍時光、三千庭等項目的商業街業態出租率均超過70%，投資回報率在6%以上，其中，如紫宸、三千庭項目的投資回報率均達到7.4%，這個數字意味著只需要10余年，投資者即可全部收回投資投入。
在這背后，龍湖集團依托在營項目及數字化底座，構建了一套龐大的自有定制化數據庫數據，以源源不斷回傳的數據作為判斷的依據，據悉，這套數據庫在過去5年時間，便動態收集61個城市內7198個板塊的關鍵信息，形成3000個月度項目級監測數據，以及可作為投資依據的736萬字段。
2024重估資產價值
可以看到，無論是政策優化的預期，還是資產配置的趨勢，助力商辦市場信心回升的因素正在增多。
在2023年初，商務部就指出，將圍繞“改善消費條件，創新消費場景，營造消費氛圍，提振消費信心”及早謀劃，并把全年定位為“消費提振年”。
消費復蘇的強烈預期，在2024年開年便開始兌現。
2月29日，國家統計局發布2023年國民經濟和社會發展統計公報。公報顯示，2023年全國居民人均消費支出26796元，比上年增長9.2%，扣除價格因素，實際增長9.0%。其中，人均服務性消費支出12114元，比上年增長14.4%，占居民人均消費支出比重為45.2%。
作為“消費提振”的重要載體，商辦物業的價值亦被看好，而開發商則給予最大力度的運營支持。畢竟，商辦物業所屬板塊的成熟需要產業、商業、人氣等維度衡量，而資產價值也需要通過一個整體來實現。
多年來，利用復合業態組合，歸集空間功能打造商圈核心，是龍湖的一個常見打法。通過長租公寓、產業辦公、住宅等留住人流，確保板塊流量的下限；再依托成熟的TOD購物中心引流，延伸商圈影響力與輻射范圍，提升板塊體量上限。
在龍湖內部，這種多層次生態，被稱為“一個龍湖”生態體系，開發、運營、服務三大業務板塊協同發展，大型商業、街區商業、住宅、長租公寓、寫字樓、可售型商辦資產或者大型寫字樓空間，均是龍湖運營巨大綜合體的整體思路中的一環。在促進城市板塊繁榮之余，讓板塊內的不同業態得以共享流量紅利，進而強化資產整體實現保值增值的期望。
例如，諸多以天街為軸的銷售型商業鉑金島，在過去幾年普遍保持著高出租率。2023年，成都上城天街、西宸天街、濱江天街、時代天街等天街項目等項目資產回報率維持在4.8%-7.4%之間，出租率在70%以上。
作為中國商業地產的佼佼者，龍湖商業的綜合實力雄厚，合作品牌超6600家，戰略合作品牌超400家，銷商型物業合作商家超1000 。
資料顯示，龍湖為全行業唯一成建制的招售團隊的房地產企業，對銷售型商業，推出了專門協助商家優質運營的?商薈。它是針對?湖街區戰略聯盟商家推出的全套權益?案，通過VIP優先權、運營服務、宣傳推?、定制物料等4?專屬升級權益，為每?位投資者、經營者提供全航道實?護航、全周期資產管理和全渠道聯動推?。在2023年，依靠招售協同，龍湖累計助力42萬平在售商辦完成招商，為業主服務業態招商10萬方。
來源：和訊網
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