熱點關注2024年以來，新房市場整體延續調整態勢，全國商品房銷售面積和銷售額同比降幅較大，一季度重點100城新房成交面積同比降幅在四成左右，二手房市場表現仍好于新房，重點城市成交量同比降幅相對較小。今年以來新房市場調整幅度較大的原因主要可以歸結為三點：一是去年同期疫情積壓的購房需求集中釋放，導致銷售數據基數較高；二是今年春節假期長，居民出游熱情較高，影響了住房需求的入市節奏；三是二手房市場“以價換量”態勢延續，一定程度對新房需求產生了分流。值得關注的是，春節以來，核心城市政策效果逐漸顯現，新房、二手房成交量活躍度呈回升態勢，部分城市二手房“小陽春”行情初顯。近期中央頻繁釋放樓市積極信號，國常會強調房地產事關經濟社會發展大局，要系統謀劃相關支持政策，3月27日，北京取消離婚限購政策，積極落實中央會議精神，預計供需兩端政策優化力度將增強，同時，隨著年中高基數影響減弱，銷售同比降幅也將逐步收窄。本報告主要結論如下：
（1）房價：2024年1-2月，受改善型樓盤入市帶動，百城新房價格累計上漲0.29%；二手房價格延續調整態勢，累計下跌0.93%，2月價格環比跌幅收窄，環比下跌城市數量已連續9個月超90城。
（2）市場供求：一季度，全國新房市場銷售表現偏弱，在上年同期高基數下，重點100城住宅銷售面積同比下降約四成，核心城市政策效果漸顯，春節后新房市場活躍度溫和回升，二手房市場表現仍好于新房，重點11城二手房成交量連續5周環比增長。從需求特征來看，一季度重點城市改善性需求持續釋放，新房高總價產品成交套數占比提升。
（3）土地市場：今年截至3月26日，全國300城住宅用地供求面積延續縮量態勢，而北京、上海、杭州等重點城市優質地塊拍地節奏加快，帶動一季度300城出讓金及樓面均價結構性上升。企業投資繼續聚焦核心城市核心區域，土拍熱度分化加劇。拿地企業方面，央國企拿地金額占比提升，僅杭州等熱點城市民企舉牌意愿較強。
（4）政策展望：今年我國GDP增長目標定為5%左右，要想實現這一目標，財政貨幣政策需要持續發力，同時穩地產對于穩定宏觀經濟大局也至關重要，3月22日國常會強調要系統謀劃相關支持政策，短期來看，房地產供需兩端政策有望加快優化。預計各地將充分發揮調控自主權，一線城市有望繼續優化限購政策，二線城市或將全面取消限制性政策，降低首付比例、降低房貸利率等政策同樣具備空間；同時，城市房地產融資協調機制或將加快落地見效，“三大工程”配套政策和資金有望繼續跟進，住房保障體系建設也將加速。
（5）市場展望：隨著房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意愿或將迎來溫和修復，疊加“白名單”項目融資支持持續落地，項目建設推進也有利于提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉。整體來看，今年3月“小陽春”成色不足，市場節奏或整體延后，同時年中高基數影響將逐步減弱，因此預計二季度新房銷售面積同比降幅將收窄。但值得關注的是，次新房入市或將繼續分流新房客戶，新房市場調整壓力仍在。
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2024年一季度中國房地產市場形勢總結
（一）價格水平：改善型樓盤入市帶動1-2月百城新房價格累計上漲0.29%；二手房價格累計下跌0.93%，2月環比跌幅收窄
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化
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新建住宅方面，2024年1-2月百城新建住宅價格累計上漲0.29%。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年1-2月百城新建住宅價格累計上漲0.29%，較2023年同期由跌轉漲。具體來看，受改善型樓盤入市帶動影響，2024年1月、2月百城新建住宅價格環比保持上漲，2月百城新建住宅均價為16267元/平方米，環比上漲0.14%，漲幅較1月收窄0.01個百分點。
二手住宅方面，2024年1-2月百城二手住宅價格累計下跌0.93%。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年1-2月百城二手住宅價格累計下跌0.93%，跌幅較2023年同期擴大0.80個百分點。具體來看，年初二手房價格維持下行態勢，各地業主“以價換量”現象較為明顯，1月百城二手住宅價格環比跌幅微幅擴大至0.56%；進入2月，受春節假期影響，部分城市業主掛牌價格短暫趨穩，2月百城二手住宅均價為15173元/平方米，環比下跌0.37%，跌幅較1月收窄0.19個百分點。
圖：2021年1月以來百城新建住宅、二手住宅價格環比下跌城市數量變化
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從漲跌城市個數看，2024年1-2月，百城新建住宅價格環比下跌城市數量保持平穩，二手住宅價格下跌城市數量維持高位。2024年2月，百城新建住宅價格環比下跌城市數量為38個，較1月增加5個；百城二手住宅價格環比下跌城市為99個，與1月持平，已連續9個月超90城。
（二）成交規模：高基數下，一季度重點100城新房成交面積同比下降約四成，3月降幅收窄；春節后重點城市二手房連續5周環比保持增長
全國：根據國家統計局數據，2024年1-2月，全國新建商品房銷售面積為1.1億平方米，同比下降20.5%，商品房銷售額為1.1萬億元，同比下降29.3%，其中新建商品住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降24.8%、32.7%。
現房銷售表現繼續好于期房，占比持續提升。2024年1-2月，商品房期房銷售7899萬平方米，同比下降31.8%；現房銷售3469萬平方米，同比增長27.0%，表現明顯好于期房。從占比上看，2024年1-2月現房銷售面積占總銷售面積的比重為30.5%，較2023年全年提升8.0個百分點。
圖：2018年至2024年100個代表城市新建商品住宅各季度月均成交面積及同比走勢
圖：2019年至2024年3月100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢
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重點城市：一季度重點100城新建商品住宅整體成交規模處近年來同期低位，春節后，市場成交活躍度溫和回升。根據初步統計，2024年一季度，重點100城新建商品住宅月均成交面積為1825萬平方米，同比下降約四成，一方面，上年同期受疫情積壓需求集中釋放的影響，基數較高，另一方面，今年春節假期時間長，居民出游熱情較高，也一定程度上影響了住房需求的入市節奏。春節后，部分核心城市在政策優化帶動下，新房市場活躍度有所提升，在2月低基數下，3月重點100城新建商品住宅成交面積環比翻倍增長，同比降幅明顯收窄。整體來看，當前購房者收入及房價預期尚未完全恢復，整體市場仍有調整壓力。
圖：2016至2024年各梯隊代表城市商品住宅一季度月均成交面積及同比走勢
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不同梯隊城市來看，一季度，一線城市新建商品住宅成交面積同比降幅最小。根據初步統計，2024年一季度，各線城市在去年同期較高基數下，新房成交面積同比均出現下降，其中一線城市在政策優化、較強的購房需求支撐等因素影響下，同比下降約37%，降幅在各線城市中最??；而多數二線、三四線代表城市限制性政策去年就已基本放開，疊加當前購房者觀望情緒較重，新房成交面積同比下降均超四成。
圖：北京、上海、廣州、深圳周度新房成交走勢
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從一線城市周度表現來看，新房市場在春節假期后整體呈恢復態勢，深圳、廣州在較大政策優化力度下，市場活躍度提升相對較快；上海受益于供應端改善，上周（3.18-3.24），新房成交套數回升至2024年以來周度高位。
注：高總價住宅劃分標準為北上深1000萬以上住宅，廣州、廈門、蘇州、杭州、南京為800萬以上住宅，合肥、無錫等城市為500萬以上住宅。
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需求結構來看，今年以來重點城市高端改善需求持續釋放，新房高總價產品成交套數占比提升。近幾年，重點25城新房市場高端改善項目成交套數占比均值整體呈上升態勢，2023年升至7.6%，今年1-2月占比均值保持在7.6%，較2023年同期提升0.8個百分點。重點城市中，上海1-2月1000萬以上總價段的項目成交套數占比相比去年提升2.8個百分點；廣州1月取消120㎡以上限購，帶動新房市場中800萬以上總價段成交套數占比明顯提升；合肥今年1-2月入市多個高端改善項目，帶動500萬以上住宅成交套數占比明顯提升。另外，受2023年廈門島內多個高總價項目入市影響，800萬以上住宅成交明顯增加，高基數下今年1-2月占比較去年全年下降9個百分點；杭州今年1-2月市場有所降溫，高總價住宅購房者觀望情緒明顯，疊加部分低總價人才共有產權房集中網簽，高總價住宅成交占比較去年全年下降5.3個百分點。
圖：2022年以來25個代表城市二手住宅月度成交套數走勢
圖：2022年以來11個代表城市二手住宅周度成交套數走勢
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二手住宅方面，一季度重點城市二手房市場表現相比新房更穩定，春節后二手房市場活躍度持續好轉。根據中指數據，2024年1-2月，重點25城二手住宅成交套數在上年同期高基數下同比下降13.1%，較2022年同期增長24.9%，表現明顯好于新房，成交規模整體處于較高水平。春節后二手房市場活躍度持續提升，截至3月24日，重點城市二手住宅成交套數已連續5周環比增長，上周（3.18-3.24）成交量達2023年下半年以來周度最高水平。
圖：北京、深圳、成都、杭州二手房成交走勢
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從核心城市二手房市場來看，北京、深圳、成都成交量提升明顯。春節后，核心城市二手房周度成交量出現明顯回升，其中深圳上周（3.18-3.24）二手房成交近千套，回升至2023年4月以來周度最高水平，北京、成都二手房周度成交套數持續回升，杭州由于政策落地時間較短，政策效果尚未完全體現。二手房市場恢復較快，究其原因：
一是，春節后不少城市二手房掛牌量提升，“以價換量”帶動二手房活躍度相對較高。與此同時，隨著二手房掛牌量增加，部分優質戶型、更高性價比的二手房項目入市，也一定程度帶動需求入市。二是，二手房對于購房者來說，所見即所得，入住周期相比期房更短，購房者偏好度相對更高。三是，春節后為子女上學的購房需求增加，也促使具備優質教育資源的二手小區活躍度提升。在這些因素共同作用下，二手房市場活躍度仍保持在較高水平，預計短期市場行情將持續。
（三）供求關系：一季度重點50城批準上市面積同比下降約四成，短期庫存去化時間維持較高水平
全國：2024年1-2月，全國房屋新開工面積為9429萬平方米，同比下降29.7%。全國房屋施工面積為66.7億平方米，同比下降11.0%。全國房屋竣工面積為1.0億平米，同比下降20.2%，高基數下出現回落。
圖：2016年至2024年50個代表城市商品住宅一季度月均批準上市面積走勢
圖：2019年至2024年50個代表城市商品住宅月度批準上市面積走勢
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重點城市：受新房銷售規模持續回落、近兩年土地成交持續縮量等因素影響，新房供給力度不足。根據初步統計，2024年一季度，重點50城商品住宅月均批準上市面積約850萬平方米，同比下降約四成。其中，3月進入傳統“小陽春”節點，核心城市市場略有修復，企業推貨意愿出現改善，重點50城批準上市面積環比明顯提升，但在上年同期較高基數下，同比降幅仍較大，供給疲弱也對短期銷售端的修復形成一定拖累。
圖：2018年至2024年50個代表城市商品住宅銷供比走勢
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從供求對比來看，一季度供需兩端均偏弱，重點50城整體表現為供小于求。根據初步統計，2023年一季度，50個代表城市商品住宅月均新增供應約850萬平方米，同期月均成交面積約為1220萬平方米，銷供比為1.44，在供應端持續走弱的情況下呈現出供小于求的特點，市場整體仍處于去庫存階段。
受供應縮量影響，重點城市庫存規模持續下行，但出清周期保持較高水平。截至2月底，50個代表城市商品住宅可售面積為3.37億平米，相比去年底小幅下降1.4%，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為20.9個月，較2023年末延長1.0個月，其中，三四線代表城市出清周期達31.5個月，較2023年末延長2.5個月，庫存去化壓力較大。
綜合來看，2024年一季度，重點城市市場情緒仍偏弱，部分核心城市在政策優化及較強的購房需求支撐下，春節后市場情緒有所修復，帶動新房、二手房成交小幅回升，其中，二手房市場延續以價換量行情，市場表現明顯好于新房。從趨勢來看，核心一線、二線城市在供應改善及政策優化的帶動下，市場活躍度有望延續回升態勢，但對于更多城市來說，平淡行情短期或難以扭轉。
（四）土地供求：300城住宅用地成交面積同比降幅收窄，企業投資進一步向核心城市聚焦，土拍市場分化加劇
今年以來全國300城住宅用地供求兩端延續低溫態勢，但成交面積同比降幅收窄。根據初步統計，2024年一季度（截至3月26日），全國300城住宅用地推出4030萬平方米，同比下降30.6%；住宅用地成交3511萬平方米，同比下降10.6%，降幅較去年全年收窄10.2個百分點；土地出讓金2180億元，同比增長10.4%，住宅用地成交樓面均價同比上漲23.5%，溢價率提升至5.6%，出讓金及樓面均價提升主要是由于今年以來一二線城市多宗土地拍賣，尤其是一線城市優質地塊拍地節奏加快，帶動300城出讓金及樓面均價結構性上升。另外，由于去年3月最后五天均為工作日，住宅用地成交量較大，若按全月估算，2024年一季度住宅用地成交面積同比降幅相比本報告統計節點（3月26日）或有所擴大。
表：2024年一季度全國300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化
注：推出面積按公告時間統計，為規劃建筑面積，數據截至3月26日，下同。
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各線城市住宅用地推出力度仍較弱，一線城市低基數下成交同比增幅較高。根據中指數據，2024年一季度（截至3月26日），一線城市推出面積同比降幅超五成，而成交面積、土地出讓金、成交樓面均價出現不同程度增長，究其原因，一是去年上海、廣州第一批次住宅用地多在一季度推出掛牌公告，但拍賣環節多集中于4月，而今年一季度一線城市不少地塊已在3月底前完成拍賣，且北京出讓規模增加至152萬平方米，成交面積同比增幅超100%；二是今年一線城市成交地塊多位于核心區，成交樓面均價整體較高，而去年同期廣州出讓地塊成交樓面均價較低。二線、三四線城市受供應端及房企投資信心偏弱影響，推出、成交面積同比均下降，推出面積降幅均近三成，成交面積降幅均超一成；部分城市優質地塊拍出較高溢價，而多數城市或郊區土拍情緒仍較低，成交樓面均價更多是結構性變動，二線城市同比下降5.9%，三四線城市同比上漲6.9%。
另外，隨著企業投資進一步向核心城市聚焦，市場集中度有所上升。根據中指數據，2019-2023年，住宅用地出讓金TOP10、TOP20、TOP50城市占全國出讓金的比重普遍逐年提升，2023年占比較2019年均提升約10個百分點。2024年一季度（截至3月26日），在一線城市土拍節奏加快帶動下，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重提升至六成。
流拍撤牌方面，全國住宅用地流拍、撤牌數量與去年同期基本持平，成交宗數縮量下導致流拍撤牌率上升。根據中指數據，2024年一季度，全國住宅用地流拍撤牌653宗，流拍撤牌率28.2%，較去年同期提升6.2個百分點。
從重點22城來看，優質地塊推出比重增加。一季度（截至3月26日），北京、上海、杭州土拍情緒較穩定，推出宗數占22城的比重約31%，而沈陽、鄭州、武漢推出宗數均在3宗以下。為提高房企參拍積極性，多地持續加大優質地塊供應力度。如北京2024年度第一輪擬供應商品住宅用地清單中，有9宗位于中心城區，占比約四成，其中東城區也有住宅地塊上新，且大多數地塊周邊有地鐵，項目去化具備一定保障；廣州第一輪擬供應商品住宅用地清單中，中心四區地塊數量占比超四成。
表：北京、廣州2024年第一輪擬供應商品住宅用地清單各區域情況
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土拍規則方面，2024年以來，土拍規則整體延續寬松態勢，部分城市繼續放松土拍條件。如上海在今年第二輪土地公告中，對之前“70/90”政策在套型面積、比例要求均做出一定優化，多層、小高層、高層中小套型標準由之前不大于90、95、100平方米調至不大于100、110、120平方米，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%；近期深圳亦取消了“70/90”政策。杭州蕭山、余杭區公告地塊取消限房價。福州優化公用配電房、陽臺贈送面積等計容規則。青島提出土地出讓金余款可按合同約定分期繳納，最遲付款時間不得超過1年。另外，今年1月，鄭州首個現房銷售地塊成功出讓，現房銷售試點持續推進。
土拍熱度方面，步入2024年，城市之間以及同一城市的不同區域之間分化加劇，取消限價帶動部分核心城市優質地塊土拍升溫。
杭州、上海在優質地塊帶動下，多宗地高溢價成交：1月26日，杭州成交6宗地中5宗溢價，其中北干西單元地塊溢價率達31%；2月27日，杭州7宗地塊全部溢價成交，其中6宗溢價率在15%以上。3月14-15日，上海出讓5宗地，全部溢價成交，其中4宗觸頂搖號。
北京、合肥優質地塊熱度高，郊區底價成交為主：1月4日、2月22日、3月15日和3月26日四次土拍中，北京豐臺大瓦窯、海淀翠湖、大興西紅門、順義空港地塊、昌平生命科學園地塊均競拍至搖號階段，而其余地塊多底價成交。2月29日，合肥濱科城BK202401號、包河區BH202401號地塊競爭激烈，溢價率分別達54%、32%。
鄭州、濟南、南京土地市場整體表現低迷：1月29日，濟南17宗地全部底價出讓。1月15日，鄭州北龍湖片區41.5畝地塊起始價較低，位置優越，所屬板塊開發相對成熟，由鄭汴海義高溢價獲取，而1月30日、2月2日推出的8宗地，1宗流拍，7宗底價成交。南京1月10日、1月27日、3月8日土拍中，累計推出宅地10宗，2宗取消交易，8宗底價成交。
表：22城2024年一季度高溢價成交地塊（截至3月26日）
注：高溢價率地塊統計口徑為按成交溢價率高于10%統計，上海部分地塊溢價率上限低于10%的，如果觸頂成交，則也統計在內
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拿地企業方面，央國企拿地金額占比仍較高，民企當前拿地信心仍偏弱。根據中指統計，2024年一季度（截至3月26日），央國企仍是拿地主力，22城累計拿地金額中，央國企占比63%，其中北京、廣州、上海央國企拿地金額占比均達八成以上。
整體來看，2024年一季度，全國300城住宅用地成交規模同比降幅有所收窄，核心城市加快優質地塊供給，部分地塊競拍熱度較高，對整體市場情緒產生了積極影響。與此同時，各地土拍規則也在優化調整，上海、深圳優化“70/90”政策，有利于為多樣化住房需求提供更多匹配的土地資源，更好地促進住房需求釋放。當前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩下，企業拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊，伴隨著優質地塊不斷放量、土拍規則繼續調整等，核心城市土拍情緒有望繼續修復，土拍分化現象或進一步加劇。
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