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法拍的房子，背后牽涉的案件以民商事糾紛為主，有不少是在經營活動中，拿房產做抵押、擔保貸款或借款，無力償還后房子被法拍

文｜《財經》記者王麗娜

編輯｜蘇琦

北漂九年后，張苓（化名）在北京買下了屬于自己的第一套房。2024年1月收房后，張苓投入到房屋裝修前的準備。

這是一套法拍房。張苓從一個購物網站旗下的司法拍賣平臺，拍下這處房子。2023年9月1日，張苓參與這處法拍房的競拍。房子起拍價為500余萬元，引來六人參與競拍。雖然每次加價幅度為2萬元，但隨著參拍人你一筆我一筆的競相加價，競拍價很快推升了三四百萬元。

眼看競爭激烈，“以為拍不下來了”，張苓夫婦不再盯著出價，各自坐在沙發上刷起手機，讓中介人員代為出價。當時，正逢一些城市陸續出臺“認房不認貸”政策，部分購房者的購房熱情高漲。

競拍前，張苓夫婦設定了最高可接受的心理價位——1000萬元，超過這個價就不拍了。好在經過約一個半小時的競價角逐，出價停在990萬元，其他人出局，張苓成功拍下這處房子。

當前，一些城市先后進入存量房交易為主的時代，在存量房中，近年來新增的法拍房房源中不乏一些優質房產。法拍房是被法院強制執行并拍賣的房產，法拍房的來源包括金融機構貸款糾紛、民間借貸糾紛，以及刑事案件中罰沒的房產等。自2017年法拍房全面上網拍賣以來，為購房者提供更多選擇機會。同時，一些普通的購房者基于價格等因素，將購房目光投向法拍房。這是一個購房折扣和未知風險并存的市場。

他們，爭拍法拍房

在購房市場上，張苓夫婦屬于剛需人群，此前一直租房居住，孩子出生后，兩人希望給孩子一個穩定的家，安居下來。夫婦倆自2015年來京，手里逐漸積累一些資產。“是時候把錢花在必須干的事情上了”，張苓告訴《財經》。

2022年下半年，張苓夫婦打定買房的主意，開始挑選房源。看過二手房和新房，反復掂量不同類型房子的首付、可貸款額度、稅費等信息，再比對夫婦倆心中的購房目標。

“90后”的張苓表示，雖然是剛需一族，但她并不想為了買房倉促“上車”。張苓夫婦最初的理想房產是，位于北京“三環以內的大房子”，面積在100平方米以上，樓盤建成年限在10年內，總價不超過1000萬元，首付款不能太高。挑來選去，幾無可能同時匹配這些需求。張苓逐漸將買房預期調整到“四環以內”“年限15年內”。

在四處看房中，有親友向張苓建議可以看看法拍房。張苓的挑選范圍增大，中介機構給張苓推薦了一套京西南四環的一處房子，三室兩廳，低密度洋房社區，并預估950萬元可以成交，這正是她心儀的房子。而那個小區的房子套數不多，二手房少有出房，按照當時的市場價算，總價約在1150萬元-1200萬元間。

看過中介提供的房子背調信息，并實地看房之后，張苓決定參與競拍。張苓了解到，原房主以房抵押辦理貸款用于公司經營，后因不能履約還貸產生司法糾紛，債權人向法院申請拍賣房屋清償債務。這種類型的法拍房，屬于張苓夫婦可接受的類型，公司經營“有賠有賺很正常”。

看中那套房子后，張苓交納保證金取得競拍資格，便等待2023年 9月1日的開拍。當時正值一些城市宣布“認房不認貸”政策，房市升溫。經過多輪競價，張苓成功拍下那套房子。2023年12月，張苓拿到房產證，隨后與原房主協商騰房事宜。

2024年2月底，在廣東省惠州市，30歲的小沈拿到房產證，房子同樣是通過競拍法拍房而來。

小沈自稱，此前租房居住，備受房子隔音差、房東刁難等困擾，期待自己早日買房，但“錢包又不給力”。今年1月，朋友發來的一套法拍房鏈接，讓小沈的購房日程提前。那是一套70平方米的兩居室，起拍價58.5萬元，而同小區同戶型面積的二手房約在88萬元-92萬元。房屋所處的地段、面積、預估總價等，小沈都比較滿意，在實地走訪并多方咨詢后，小沈動心。

競拍那天，是一個周末，小沈提前一天設定好鬧鐘，早早起床等待競拍。不過，開拍后，只有小沈1人參拍，小沈第一時間出價58.5萬元，并競價成功。小沈表示，同小區同戶型面積的二手房市場價在88萬元-92萬元之間，“用最低的價格買下了這套房子，可以說比較驚喜”。

參拍之前，小沈曾詢問親友，收到的多是勸阻建議，認為法拍房風險太大、不是很吉利。得知小沈成功拍下并拿到房產證后，親友們都認為買下的房子“性價比很高”，小沈“很有勇氣”。目前，小沈收房后，裝修已告尾聲，離入住不遠。因裝修預算有限，小沈不打算做太多改動和硬裝，只對房屋重新刷漆，購置家具家電，期待通過軟裝煥然一新。

2023年12月，徐俐（化名）參與北京一處法拍房的競拍。徐俐夫婦不考慮學區房，希望所買的房子，離雙方工作單位近一些，小區環境相對好、樓齡不算舊、采光較好的房子，并因此圈定了幾個小區。偶然看到目標小區有法拍房的信息后，雖然房子存有瑕疵，比如房屋的所有權人還未辦理過戶，貸款方面也存在不確定性，兩人還是決定參拍，并預估不會有太多競拍者參加，沒準兒能以起拍價成功競拍。但開拍前徐俐發現，報名人數有十人，超乎兩人預料，并順勢提高了出價預算。

這次參拍算是一場“陪跑”。徐俐在拍賣成交前十分鐘，看競爭激烈放棄競相出價。那套房子的起拍價為415萬元，最終加價120萬元成交，超過徐俐的最高出價20萬元。算下來，成交單價約7萬元/㎡，周邊同樣房源的小區市場價約7.5萬元/㎡。

法拍房的市場

在法拍房市場，機會與風險并存。

在競拍前，小沈也考慮過風險“怕踩坑”。對于法拍房，小沈設置了一些紅線，比如房子太舊、位置不好、涉刑事案件、需要二次過戶、原房主債務糾紛太多等，一概不予考慮。小沈了解到，原房主的房子被拍賣是因向銀行抵押貸款后，無力償還被強制執行拍賣，這是她可以接受的類型。與小沈類似，張苓還將涉刑事案件和涉高利貸的原房主排除在外。

在房地產行業耕耘19年的曹輝，這七年多來專注司法拍房市場，是北京東方瀚海拍賣有限公司（下稱東方瀚海拍賣）的董事長。2016年，北京法拍房市場開始互聯網化，曹輝成立瀚海拍賣。2016年8月，最高人民法院出臺《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，明確自次年1月1日起，法院以拍賣方式處置財產的，應當采取網絡司法拍賣方式。這其中較為引人關注的財產類型就是房產。

曹輝告訴《財經》，他當時判斷，隨著中國城市建設和發展從增量時代轉向存量轉換時代，網絡拍賣推行后，拍賣的房源數量將上升，一些優質法拍房流入市場，法拍房市場將從一個小眾的投資市場，“變成普通購房者都可以陽光透明交易的市場”。因此，曹輝轉換到法拍房市場“賽道”，為競拍人提供專業的輔拍服務。

法拍房市場在不斷吸引普通的購房者。2022年起，最高法院通過出臺規定，正式將司法拍賣房產納入各地房產限購政策范圍，受限購約束的競買人將不被允許參與司法拍賣房產競拍，防止通過司法拍賣投機炒房的行為。

與一般的二手房相比，法拍房的競拍更為復雜。曹輝表示，法拍背后關聯司法案件，還涉及房屋權屬、不同類型的交易稅費、房屋占用、借貸履行情況等，而房產標的高、轉手交易環節眾多，競拍人擔心出現風險，“對于普通的購房者來說，遇到一個環節出問題就很麻煩。”比如，有些房子競拍前無人居住，競拍成功后，卻發現原房主與他人簽訂有長達十年的租賃協議，房屋騰退遭遇難題。

不少法拍房成交價與市場價存在差價，這是吸引購房人的最主要因素。依北京市為例，根據瀚海數據院的統計，2023年，北京共計掛牌房源8153套，同比去年上漲5.05%， 2023年北京市法拍市場共計成交法拍房2771套，一拍成交1843套。其中，法拍房住宅掛牌4761套，北京法拍房住宅成交均價5.03萬/㎡，2023年度二手房均價6.3萬/㎡。

對此，曹輝表示，北京近幾年的法拍房交易都比較穩定，住宅法拍房的平均折扣一般在八折到八二折之間，熱門房源的折扣率在九折至九五折之間。一些參拍者會選擇等待二拍，但二拍時最終的成交價并不一定會低，“因起拍點降低后，更多人參與競拍反而會推高成交價”。住宅流拍的原因則因房子本身的情況各異，但常見的因素，主要是房屋自身價值，所處位置及產權情況、后期騰退阻力較多等。

通過對東方瀚海拍賣的成交客戶進行畫像，曹輝觀察到競拍人的年齡以35歲至50歲為主，競拍房產的主要需求是自住型，成交的房源中剛需房產占比較大，面積以90㎡以下的小戶型占比最多。其中，法拍住宅成交價以300萬元至600萬元為主，占整個交易量的70%-80%。

曹輝還觀察到，這些被法拍的房子，背后牽涉的案件以民商事糾紛為主，有不少是在經營活動中，拿房產做抵押、擔保貸款或借款，無力償還后房子被法拍。近年來，法拍中有些涉刑事罰沒的房產，其中還能看到原屬于官員的房產。

有一些法拍房“身世”更為復雜。北京市西城區文昌胡同42號1幢-1至2層、2幢1層，近三年來，多次出現在法拍平臺，此前曾三次流拍，兩次買受人悔拍。

對此處房屋，廣西壯族自治區柳州市中級法院（下稱柳州中院）發布的拍賣公告顯示，這幢房子分為平房、樓房兩棟建筑，平房建筑面積31.91㎡，樓房建筑面積641.35㎡，平房、樓房建筑房基占地總面積264.58㎡。規劃用途、房屋性質均未注明。土地用途為城鎮住宅用地、地下倉儲，權屬性質為國有土地使用權，使用類型為出讓。

公告還特意提到，樓房負一層、一層現為商戶使用，買受人競買成交后可自行與該商戶協商租賃事宜，不能協商一致的，該商戶搬離。平房及樓房二層現有案外人居住使用，案外人基于歷史原因與該房屋的此前一任房主存在租賃合同關系，租金支付情況不明，該房產拍賣成交后該平房及樓房二層按現狀保留。

因此處房屋有歷史遺留問題，且涉及騰退事宜，拍賣過程并不順利。據阿里拍賣平臺顯示，房子2021年上拍時評估價為9823萬余元，起拍價為6876萬元，因無人出價流拍。當年12月和次年3月，起拍價調整為第一次起拍價的八折即5500萬元，仍然流拍。2023年10月，拍賣公告稱，經向稅局定向詢價，反饋結果為552萬元，依拍賣相關規定確定該標的物起拍價為552萬元。這次拍賣引來31人報名競拍，經過533次出價，參拍人以3700萬元競價成功。

但隨后，買受人未能在規定的期限內繳清全部競拍款項，法院按悔拍處置。一個多月后，再次開拍時買受人又悔拍。2024年2月18日，這處房子再次開拍。2024年2月19日競拍結束，以3135萬元成交。與552萬元的起拍價相比，溢價率467.93%，成為北京市2月法拍房溢價率最高的標的。

2024年3月，《財經》詢問柳州中院所委托的輔助機構，負責咨詢的工作人員表示，這處房產確已拍出。在西城區文昌胡同42號，在此經營的餐館仍在營業，餐館一名工作人員表示，“前段時間碰到不少人來這里看房拍照。”

法拍背后，有人失意，有人爭拍

沒準能在法拍房市場上“撿漏”，是不少人參拍和圍觀法拍房的原因之一。

一名法拍房輔拍機構的中介人員告訴《財經》，不少法拍房競拍人，本來就有購房需求，有意或無意中了解到法拍房后，希望在法拍房市場上看看能否找到“撿漏”的機會。另外，自2018年起法拍房源逐年增多，普通購房者在網絡搜索目標購房區域時也會搜到附近的法拍房房源，“以前可能這一片才有一套法拍房，現在可能變成不少片區每個街道都有。”

對于近年來法拍房房源數量的增加，北京中指信息技術研究院的相關分析人士對《財經》表示，近些年來，由于企業商戶和個人資金流轉斷裂或收入來源減少進而抗風險失衡，從而導致抵押物走向法拍渠道。同時，法拍房市場交易體系的不斷完善，執行單位對法拍房源利弊因素進行透明公示，進一步提升了法拍房源交易的信心。

在搜尋法拍房時，關注法拍的人群各有各的考慮。前述中介人士介紹，競拍人群中有一些是剛需人群，“（買房）我得墊著腳往上夠，想辦法天天琢磨，怎么能讓首付變得少一點，貸款貸的多一些。”但也有一些咨詢的剛需人群表示，手頭的錢雖然不多，但擔心法拍遇到一些問題，因此情愿多花幾十萬元，“順心順意購買二手房”。對于刑事案件罰沒的房產，一些購房者認為原房主“判刑了”“落馬了”，這很不吉利，但也有一些購房者不看重這個因素。部分因涉及職務犯罪案件被罰沒的房產，不乏一些地理位置不錯、比較稀缺的房源，抵押或擔保風險不高，在有些購房者看來是比較優質的法拍房，因此參與競價。一些具有學區屬性的法拍房房產，也會吸引競拍人參拍，2023年北京市西城區的一處法拍房，近20人競拍，經過多輪競價后成交價與市場價相當。

這名中介還觀察到，一些人購買法拍房時兼具自住和投資屬性，但也有人抱著投資的心理。去年7月，他的一名客戶成交朝陽區一處500余萬元的法拍房，找他競拍時明確表示，就是為了投資，買下來短期出租后再轉手交易。而一些競拍商業類法拍房的人，更看重投資回報率，“賭的就是價格上漲或投資回報”。

而幾乎每套被法拍的房子背后，都有一個“失敗”的故事。王偉律師在成都執業，這幾年來，王偉接觸了多個強制執行涉及法拍房的案例，深刻感受到辦理的案子背后是“別人的人生”。

2023年12月，王偉陪同執行法官到成都一處抵押房子的現場進行勘驗，王偉是債權機構的代理人，那處房子即將面臨法拍。

勘驗現場當天，雖經法官通知，房主并未來到現場。一進入房內，門口迎面看到的是房主一家人的全家福，兩個孩子都還年幼。即將失去這處房子，房主帶領孩子已回老家，這讓王偉五味雜陳。

房子的主人是債務人，自稱此前承接工程生意，因工程款沒到位，資金周轉不暢，便將房屋抵押向金融機構借款，工程生意不如意又轉行養殖業，遭遇疫情后，資金缺口越來越大，因無力償還債務被起訴。了解到房主的情況，王偉曾盡力協調債權人，表示可減免數十萬元的利息，但對方無力湊齊本金。進入訴訟后，房主仍然沒有還款來源，還缺乏明確的還款計劃，案件宣判后債權人申請強制執行。

王偉對《財經》記者表示，他觀察到的法拍房案例，債務人大多是陷入三角和多重債務，或者公司經營不善，很少屬于故意欠債不還的“無賴”。還有人屬于夫妻離婚時，因財產分割產生糾紛，房子被申請強制執行拍賣。

2024年3月，王偉代理的另一起案件，法拍的房子正在等待二拍。因房子屬于老舊小區，沒有電梯，且房內有人居住，第一次上拍時因無人參拍流拍。這處房子的主人是一個退休的老師，此前開設一家文化領域的公司，五年前自稱因公司周轉需要辦理房屋貸款，但因公司合同款遲遲未能收回，導致資金鏈斷裂房子被法拍。

對于法拍房市場規律，曹輝認為法拍房與二手房市場具有正相關性。2024年以來，購房政策逐漸釋放。住建部門和金融監管機構，要求及時協調解決房地產市場中存在的困難和問題，盡快推動城市房地產融資協調機制加快落地見效。近幾個月，法拍市場的活躍度有所上升。比如，今年2月，北京通州區解除購房“雙限”，在通州落戶或就業家庭，符合全市限購政策即可在該區域購房。最近，通州買房的活躍度和參拍人數均有提升。