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2月28日，第二屆長白山論壇如期而至，并繼續(xù)于東北地標-長白山之巔奏響經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的“春之序章”。本屆論壇以“東方欲曉 蓄勢新生”為主題，由鳳凰網(wǎng)財經(jīng)、鳳凰網(wǎng)旅游主辦，東北證券協(xié)辦。共話中國宏觀經(jīng)濟的未來發(fā)展、東北振興的新篇章等議題，深入分析、探討和展望生機盎然的2024。

在論壇期間，鳳凰網(wǎng)財經(jīng)對國家房改課題組組長、中房集團原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇進行了專訪，探討2024年房地產(chǎn)行業(yè)走向。

2024年，各地繼續(xù)陸續(xù)出臺刺激政策，在孟曉蘇看來，那都是“非核心政策”。他舉例，支持貸款、降低首付比例、降低利息，都是金融政策，在樓市政策方面是幫忙的，但不是核心，核心是取消限購。

在他看來，放開限購，出臺一些鼓勵商品房消費的措施，甚至拿出“矯枉過正”的力度，才能夠讓樓市恢復到正常的發(fā)展狀態(tài)。而這其中，最重要的是規(guī)模化的建設保障房，有了它才不用繼續(xù)擔心商品房價格的上漲傷害到低收入百姓。

憑借對房地產(chǎn)行業(yè)的多年觀察，在訪談之初，孟曉蘇就開門見山，認為2024年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關鍵在于走向“住房雙軌制”，即為一部分人提供保障性住房，為一部分人群提供商品性住房。他表示，房地產(chǎn)市場低迷，不是沒有有效需求，而是被堵住了。一方面是有錢居民由于限制性措施，再加上信心不足，造成了對買房的憂慮；另一方面工薪收入家庭購買力不能成為有效需求，是因為房價太高望洋興嘆。

而保障房，由于它不收地價、不攤?cè)牖A設施建設費用，價格在大城市只是同等地段商品房價格的1/3，如果它批量性推出，能解決工薪家庭的居住需求，同時也就解除了對商品房價格上漲的顧慮，放開商品房市場，讓有錢居民在商品房市場上進行房屋改善。

至于保障房的建設和公平分配，他則寄希望于政府一套成熟的行政管理手段。而保障房的推出是否會沖擊商品房的需求和價格，他則表示可以參考國際市場，新加坡的保障房建設完備，占了80%，但近期商品房價格也在猛漲，表示“如果政策運用好，現(xiàn)在人們擔心的很多問題都可以迎刃而解”。

2024年，他依舊對樓市充滿信心。

談及信心源自哪里時，他回顧了最初房地產(chǎn)的發(fā)展脈絡，表示“我們是學取了國際經(jīng)驗的。中國房地產(chǎn)剛剛發(fā)展25年，美國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了248年，最近這12年又出現(xiàn)了新一輪的增長，中國是美國房地產(chǎn)發(fā)展時間的10%左右，怎么就能說中國的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到頭了呢？”

以下是對話全文：

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您覺得2024年房地產(chǎn)的關鍵詞是什么？走向如何？給出您的展望和預測。

孟曉蘇：2024年的房地產(chǎn)發(fā)展在2023年中央已經(jīng)指出了方向，就是要走向住房雙軌制。這是啟動房地產(chǎn)市場的一個最重要的關鍵點，現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場低迷，連續(xù)兩年每年丟掉5萬多億的銷售額，成為國民經(jīng)濟的一個堵點。堵點怎么解決，就要分析有效需求堵在哪里了。

其實房地產(chǎn)不是沒有有效需求，而是被堵在兩個方面。一個方面是有錢居民，他們是由于限制性措施，再加上信心不足，造成了對買房的憂慮，因此大量存錢而不買房，每年多存?zhèn)€十六七萬億，就是不敢買房，這是信心不足。另一方面就是廣大的工薪收入家庭，他們的購買力不能成為有效需求，是因為房價太高，面對商品房價格的高起，只能望洋興嘆。

所以在我多年的建議之下，按照當年房改方案的設計，中央在2023年就多次發(fā)文要推動建設保障房，要增大建設和供給。到去年8月份，國務院發(fā)出的十四號文件又進一步提出要讓商品房市場回歸商品屬性，這就又把住房雙軌制的問題提的更加明確了。

住房雙軌制不光是中國應該這么做，我們是跟發(fā)達國家學的，是跟英國、德國、美國、法國、日本、韓國來學的。我們推動住房雙軌制已經(jīng)20多年了，現(xiàn)在看來，住房雙軌制原先不完善，造成了保障性住房的嚴重不足，再造成了問題。

面對這些問題，有些專家講“收入房價比”，把矛盾的焦點指向了商品房價格，其實不是商品房價格，“收入房價比”最關鍵的是要給老百姓提供不收地價、不攤?cè)牖A設施建設費用的保障房。保障房的價格在大城市只是同等地段商品房價格的1/3左右，如果推出這樣的保障房，而且是批量性的，那房價不就有效降低了嗎？而另一個角度，在建設保障房的情況下，就解除對商品房價格上漲的顧慮，放開商品房市場，讓有錢居民也能夠在商品房市場上來進行自己的房屋改善。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您一直在提保障房的建設，它的可行性到底有多大？怎么保障它的建設質(zhì)量，怎么保證它公平公開的在市場流通？

孟曉蘇：保障房的建設在中國是完全可行的，現(xiàn)在不是沒有土地，更不是沒有資金，只是過去缺乏這個理念。如果真的能夠把保障房建設的理念確立起來，把為人民服務當做自己的主要宗旨的話，以政府行為為主，建設保障房就是完全可行的。

同時，保障房的建設，除了不收土地出讓金和基礎設施費用以外，其它的質(zhì)量要求、設計要求和商品房沒有多大差別。保障房一般來說戶型要小一點，但也應當是麻雀雖小，五臟俱全。特別是質(zhì)量要求，一點也不能夠低于商品房。這點我認為不必擔心，過去我們建設了不少保障房，都沒有說是因為保障房建設而出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。

最后一個就是關于公平分配。在建設保障房初期，全國都不買房，擔心賣不出去，所以采取了一些臨時性措施，就是不限制低收入群體，還是什么收入群體來購買，那個事已經(jīng)過去了，今后嚴格的限定它只能是工薪家庭來購買。

在這個方面咱們有一套行政管理手段。你看在中國香港地區(qū)，再往遠一點看，在新加坡他們管理的井井有條，我們過去福利分配的時候也有這樣的管理，現(xiàn)在地方政府在扶貧機構方面也有這樣的管理。所以我認為真要使政府發(fā)揮作用，而不是不作為，在房屋的建設、房屋的投資、土地的供應、房屋的分配和事后房屋的管理方面，保障房建設都不需要引發(fā)人們這么多的擔心。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：但現(xiàn)在商品房市場還不太景氣，如果有更低廉的保障房推出，是否會對商品房的價格和流通會有影響？

孟曉蘇：應當分兩頭說，如果我們想逼著工薪家庭和低收入家庭去買商品房，這個想法是錯的。本來就不應當讓這些家庭去商品房市場上被高額房價所折磨。在另一方面，保障房建設和商品房建設，它面對的是兩個不同的社會群體，未來進行進一步的市場細分，人們都可以根據(jù)自己的收入水平和政策導向來判斷自己到底是商品房的購買者，還是保障房的享受對象。

現(xiàn)在商品房積壓，不能夠抱怨說低收入群體為什么不買，因為本來就不該讓這些低收入群體去進入商品化市場。要反思的是為什么這些有錢的居民，改善興趣就不夠旺盛，他們更關注的是商品房價格不下跌，能不能讓他們放心去購房，這是現(xiàn)在需要政策研究和解決的問題。

中國房地產(chǎn)生產(chǎn)已經(jīng)旺盛了這么多年，中間出現(xiàn)過幾次低迷，很快又被一輪新的購買熱潮掩蓋了、沖掉了。我認為現(xiàn)在的商品房價格低迷，目前來看在中國只是個短期現(xiàn)象。從長線來看，商品房價格是穩(wěn)定的，購買商品房的這些中等收入以上的家庭，他們的房產(chǎn)是能夠保持增值的。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：當購房者能購買價格更低的保障房時，商品房的價格如何能持續(xù)上漲？

孟曉蘇：我們看到國外和境外，保障房和商品房建設比較正常的國家和地區(qū)，比如說新加坡，保障房建設完備，最近商品房價格猛漲。新加坡的保障房能夠覆蓋到80%以上的新加坡家庭，那為什么商品房價格還在繼續(xù)漲呢？

對于未來，我們還沒有大規(guī)模建設保障房，就過多的擔心是否會影響商品房價格的上漲，看看國際經(jīng)驗就知道了。在新加坡商品房價格上漲的時候，政府對商品房價格征稅，而且加征重稅，光印花稅就提高到60%，還有別的稅，用征的稅來投入到保障房建設，這不就是政府行為的一個樣板嗎？中國的保障房建設需要大量資金，中國的商品房如果能夠為地方政府創(chuàng)造更多的稅收，那么當然會有力的推動政府的另一只手，行政力量去推動保障房建設。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您提到對購買者進行分層，14億中國居民里，有很多打工族、上班族，消費能力相近，對他們來說，可能保障房供不應求，商品房價格太高買不上。這種背景下，能如何進行一個有效分層？

孟曉蘇：在購買保障房的人群認定上，各國各地都有自己的現(xiàn)成經(jīng)驗，我們中國也有。在認證方面，我覺得社會不必太多擔心，比如前一段時間我們見了不少叫“配租型”的保障房，哪種家庭能夠租房？哪種家庭用什么價格租房？政府管理得還是井井有條。在日后保障房建設能達到批量供應的時候，在房屋分配上會有一套成型的政策。

和房屋分配相關聯(lián)的，就是現(xiàn)在人們擔心的年輕人不生娃、不結婚。我們看看當年的一些電視劇，要單位分房子，分的都是福利性公房，那不都是必須結了婚才能申請嗎？到現(xiàn)在看看香港和新加坡，都是年輕人結婚之后才能夠去排號，才能夠去打分。我看到新加坡還有個有趣的現(xiàn)象，一對小夫婦，沒生孩子的，它是個標準，比如說50平方米的使用面積，生一個孩子加10平方米，再生一個孩子再加10平方米，一直加到90平米，就是4個孩子。這樣不就鼓勵年輕人結婚和生娃了嗎？

我認為對于很多問題的擔心都要反思，是不是從別的政策上可以調(diào)整，保障房政策是對于工薪家庭的最大優(yōu)惠，如果政策運用好，現(xiàn)在人們擔心的很多問題都可以迎刃而解。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：有看到一個統(tǒng)計，截止到2023年9月22日，已經(jīng)有32個城市取消限購了，但市場活力依舊不夠，這是為什么？

孟曉蘇：整體上來看，激活樓市的措施是拖拖拉拉，不肯出臺，而且這種取消限購還是退守型的，不是積極進取或者改弦更張型的。

不是因為老百姓信心不足才實行限購，而是因為多年限購才造成老百姓的信心不足。所以現(xiàn)在針對樓市的信心需要采取一些包括像2008年樓市信心喊話那樣的行為。我們還需要像2016年那樣的樓市去庫存，由北上深帶頭啟動樓市，老百姓看到了樓市價格不降，而且穩(wěn)中有升的時候，他們才紛紛的回到市場。

現(xiàn)在看來，整個樓市政策的改變還不徹底，拖著舊制度的尾巴。在這樣的情況下，人們的信心無所依附。現(xiàn)在需要的是請各個主管部門解放思想，跳出原有舊的路徑來改弦更張，變壓制樓市為促進樓市的規(guī)范發(fā)展、健康發(fā)展。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：一些核心城市還沒有取消限購，在您看來原因是什么？在全國全面取消限購的可行性大嗎？這就能夠激活市場嗎？

孟曉蘇：整體上限購這片陰云還籠罩在居民頭上，人們還生活在連續(xù)12年限購的陰霾之下，這是目前樓市主要的負面作用所在。

我認為過去中國樓市有過幾次的發(fā)展期，其實我們不用擔心這個發(fā)展期不會回來，因為有過。那這一輪壓的太厲害，壓的時間太長。很多專家都認為，如果這次啟動樓市沒有超常規(guī)的手段是不行的，那么超常規(guī)手段是什么？應該采取果斷的措施，改換思維，解放思想，用這種方式，用新的方式來啟動樓市。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：聊兩個老百姓最關心的話題，2024年是不是買房的時機？是不是賣房的時機？您會給出怎樣實際的建議？

孟曉蘇：現(xiàn)在從商品房購買者來說，2024年特別是在最近幾個月，應當是商品房價格最低的時候。未來我們的努力不就是要啟動樓市嗎？大家希望樓市啟動帶動經(jīng)濟，如果真的能啟動了，那么樓市的價格就不是現(xiàn)在這個樣子了，所以現(xiàn)在是買房的時候。

至于賣房，有些二手房交易，我認為不是賣房的好時候。從商品房價格角度講，未來的房價還會恢復到正常的上漲，現(xiàn)在的低迷是暫時的。

但另一方面，如果問這個問題的是應當享受保障房的老百姓，包括新市民和新家庭，那我就不主張你現(xiàn)在買房。現(xiàn)在大規(guī)模的啟動保障房，正是蓄勢待發(fā)，各地積極按照中央要求在建設，未來會有更多的保障房供應市場。那本來應該享受保障房照顧的這些年輕人家庭和新市民家庭，那就可以等待政府供應出適合你消費的保障房，那時候再來買。你現(xiàn)在急著進入商品房市場，要拿好幾倍的價格去買商品房，這樣不就自討苦吃了嗎？我認為這要分人，要看看問問題的這些，對面到底是商品房的購買群體，還是可以享受保障房的群體。

鳳凰網(wǎng)財經(jīng)：您對2024年房地產(chǎn)的信心源自于哪里？

孟曉蘇：我本來不是搞房地產(chǎn)的，是推動農(nóng)村改革的，后來各種因素造成我進入到了房地產(chǎn)業(yè)最大的國企。那個時候我就把80年代的農(nóng)村改革的思想學習過來，用于推動城鎮(zhèn)改革。包括我們在1998年啟動了全國的住房制度改革。這之后的25年，我們看到房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟中起的作用，把一個原來不大著名的產(chǎn)業(yè)變成了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，靠它拉動了中國經(jīng)濟這么多年的增長，這個不光是我們的經(jīng)驗，也是國際經(jīng)驗，我們是學取了國際經(jīng)驗的。

那下一步中國的房地產(chǎn)業(yè)還會發(fā)展多少年？剛剛發(fā)展25年，我們看到的是美國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了248年，最近這12年又出現(xiàn)了新一輪的增長，我們中國是美國房地產(chǎn)發(fā)展時間的10%左右，怎么就能說中國的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到頭了呢？更不要說中國的人口又是美國的4.2倍，大量的工薪家庭、新市民和年輕人新家庭，他們還急缺保障房，中國房地產(chǎn)業(yè)還有很長的發(fā)展時間。

人們有時候拿日本房地產(chǎn)的泡沫來警告中國，但日本最近這幾年已經(jīng)走出了低迷，最近5年實現(xiàn)了房地產(chǎn)帶動日本經(jīng)濟增長的明顯態(tài)勢，5年平均每年房價上漲5%-7%，平均上漲了35%，而大城市的漲幅更高，這也就打破了一些人對房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，就會自然出現(xiàn)一個堵點的說法。日本的房地產(chǎn)泡沫再去提就太不合時宜了。

目前整體上來看，中國房地產(chǎn)還處于一個低迷期。造成的原因有多種，特別是多年在住房雙軌制方面的缺失所造成的，多年抑制樓市發(fā)展的限購政策造成的。如果把這些政策都按照中央要求及時調(diào)整，包括批量化的、規(guī)模化的建設保障房，實現(xiàn)市場歸市場、保障歸保障，按照去年中央提出的這些要求辦事的話，我認為中國的樓市還會煥發(fā)出巨大的活力。

樓市是中國經(jīng)濟的最大訂單，它拉動的產(chǎn)業(yè)有100多個，樓市的低迷抑制了中國經(jīng)濟的正常發(fā)展。而樓市再度活躍，肯定會拉動中國經(jīng)濟的發(fā)展。我對中國樓市的信心也在于對中國經(jīng)濟的信心，中國經(jīng)濟有這么大量的內(nèi)需需要啟動，不光是未來要啟動城鎮(zhèn)居民購房，還要啟動更多的中低收入家庭來享受保障房，啟動未來的農(nóng)村土地同等入市、同權同價，這多么廣闊的前景。我認為在未來若干年，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)推動中國經(jīng)濟的增長。我對樓市的未來還是有信心的。近期的低迷不可忽視，需要采取一些切實可行的做法，來解決當前房地產(chǎn)的低迷，化解當前的堵點。

來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)