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支持政策持續(xù)出臺(tái)，房企面臨的融資困境仍然有待紓解。

2023年以來(lái)，房企融資政策保持寬松狀態(tài)，監(jiān)管層多次發(fā)聲支持，但現(xiàn)實(shí)情況仍不樂(lè)觀(guān)，行業(yè)融資情況依舊嚴(yán)峻。第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，典型房企的新增融資總額同比下降28%。

多位受訪(fǎng)人士提到，許多政策落地過(guò)程中存在不小挑戰(zhàn)，例如信貸資源多流向央國(guó)企，發(fā)債支持范圍限于白名單范圍內(nèi)房企，股權(quán)融資落地難度大、周期長(zhǎng)、進(jìn)展慢，目前僅有3家企業(yè)完成。

行至年底，監(jiān)管層再給出更多支持，多次明確要“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”、對(duì)債務(wù)違約企業(yè)進(jìn)行分類(lèi)施策處置等。

業(yè)內(nèi)預(yù)期，2024年對(duì)行業(yè)的融資支持將進(jìn)一步加強(qiáng)，民營(yíng)房企有望獲得增量支持，但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)政策的實(shí)際落地抱著較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。面對(duì)2024年即將到來(lái)的新一輪償債高峰，民營(yíng)房企仍面臨不小的壓力。

融資總量下降近3成

2022年末，支持房企融資的“三支箭”的落地，對(duì)提振市場(chǎng)信心和緩解房企流動(dòng)性起到了積極作用。但房企信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題尚未從根本上得以解決，2023年以來(lái)，融資端支持政策持續(xù)發(fā)力。

2023年7月，央行對(duì)“金融16條”中部分政策的適用期限延長(zhǎng)一年；次月，證監(jiān)會(huì)明確上市房企再融資不受破發(fā)、破凈、虧損限制。

臨近年末，支持政策再次來(lái)到供給端。10 月底中央金融工作會(huì)議提出要“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，業(yè)內(nèi)也傳出了50家房企“白名單”的消息。

隨后，多家銀行相繼召開(kāi)房企座談會(huì)，紛紛表態(tài)將加大房企融資支持力度。中指院統(tǒng)計(jì)，2023年11月份以來(lái)，已有11家銀行召開(kāi)了座談會(huì)，涉及的房企包括萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)、大華、新城等。這其中還有碧桂園、綠地等已出險(xiǎn)房企的身影。

東方金誠(chéng)分析師唐曉琳表示，本輪供給端政策力度較2022年“三支箭”政策進(jìn)一步增強(qiáng)，尤其是對(duì)房企信貸方面的支持，對(duì)緩解年底流動(dòng)性壓力具有積極影響。金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)后供給端政策力度全面加強(qiáng)，其中信貸支持是政策加碼的重點(diǎn)方向。

融資支持政策一波波襲來(lái)，但實(shí)際執(zhí)行面臨著不小挑戰(zhàn)，支持進(jìn)展緩慢。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，房企融資仍處于持續(xù)收縮的狀態(tài)中。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，80家典型房企新增融資總額5692億元，同比下降28%。這已是融資規(guī)模連續(xù)第三年下滑。2021年，房企融資首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，融資總量12609億元，同比下降24%；2022年融資規(guī)模進(jìn)一步同比減少34%。

其中，2023年第四季度的融資規(guī)模更是同比下跌了53%。克而瑞指出，盡管自2022年四季度以來(lái)政策放松，但融資開(kāi)閘僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)融資仍然處于筑底階段，多數(shù)民營(yíng)房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問(wèn)題依然突出。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向第一財(cái)經(jīng)表示，截至目前，“三支箭”落地情況不算理想。在信貸支持方面，銀行的授信對(duì)象主要還是央企、國(guó)企，民企很難獲得銀行授信，或所獲授信額度極少，且授信額度的落地也要通過(guò)新增項(xiàng)目來(lái)申請(qǐng)，而多數(shù)民企已經(jīng)從土地市場(chǎng)“退出”。

從事房地產(chǎn)、城市更新等業(yè)務(wù)的投資機(jī)構(gòu)西政資本表示，銀行依舊將信貸資源集中到了國(guó)央企和混合所有制房企身上，除了個(gè)別優(yōu)質(zhì)的頭部民營(yíng)房企外，銀行對(duì)其他普通民營(yíng)房企的實(shí)際貸款投放動(dòng)作很少。

于小雨續(xù)稱(chēng)，發(fā)債支持的企業(yè)范圍、企業(yè)發(fā)行數(shù)額有限，對(duì)緩解資金壓力，對(duì)沖銷(xiāo)售回款下滑作用不明顯；信用債發(fā)行量創(chuàng)五年內(nèi)新低，較2020年高點(diǎn)縮量超三成，民企占比不足一成；另外，投資者信心不足，認(rèn)購(gòu)意愿不高。

東方金誠(chéng)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期以來(lái)，發(fā)債主體以國(guó)企為主，民企發(fā)行規(guī)模占地產(chǎn)債總量的比重多在20%以下，而2021年上半年民企和國(guó)企的發(fā)行規(guī)模接近1:1的水平。同時(shí)，民企債券融資高度依賴(lài)中債增進(jìn)或“央地合作”模式獲得擔(dān)保支持，自主融資能力無(wú)明顯好轉(zhuǎn)。

股權(quán)融資方面，則面臨落地的難度大、周期長(zhǎng)、進(jìn)展慢等問(wèn)題。于小雨表示，此前有超30家房企發(fā)布定增公告，但歷時(shí)一年，目前僅招商、華發(fā)、陸家嘴3家企業(yè)成功落地。

記者也從多家房企處了解到，目前尚未明顯感受到融資環(huán)境的變化。有出險(xiǎn)房企表示，在與機(jī)構(gòu)溝通債務(wù)展期時(shí)，“談起來(lái)依舊不容易”，需一事一議，能完成展期的核心是提供增信，例如暫時(shí)沒(méi)賣(mài)掉的房子、車(chē)位、商鋪，以及其他持有資產(chǎn)。

值得一提的是，2021年下半年出臺(tái)的房企融資“三道紅線(xiàn)”被認(rèn)為是促使房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)發(fā)生根本變化的關(guān)鍵政策，有多位學(xué)者曾建議對(duì)該政策進(jìn)行調(diào)整。業(yè)內(nèi)近來(lái)看到了這一松動(dòng)的可能。

12月中旬，中交地產(chǎn)公布擬申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過(guò)60億元(含)中期票據(jù)以及總額不超過(guò)40 億元(含)的非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具。西政資本提及，因中交仍踩著房企融資監(jiān)管的“三道紅線(xiàn)”，因此這種情況下的大規(guī)模融資讓市場(chǎng)各方對(duì)“三道紅線(xiàn)”融資監(jiān)管政策的放松有了很高的期待。

民營(yíng)房企面臨償債挑戰(zhàn)

從近來(lái)高層的表態(tài)來(lái)看，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，對(duì)房企融資的支持力度將在2024年有望進(jìn)一步加強(qiáng)。

2023年12月中旬舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要持續(xù)有效防范化解包括房地產(chǎn)在內(nèi)的重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)。要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

克而瑞分析，上述會(huì)議的表述由去年的“防范化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”變?yōu)椤耙灰曂省薄ⅰ安煌兄啤保饧幢Ｖ黧w覆蓋范圍有所擴(kuò)大，民營(yíng)房企有望獲得增量支持，這一點(diǎn)從近期金融機(jī)構(gòu)紛紛召開(kāi)房企座談會(huì)，參會(huì)企業(yè)多為民營(yíng)房企甚至包含部分出險(xiǎn)企業(yè)，以及2023年11月幾大主要銀行向非國(guó)有房企投放300億元開(kāi)發(fā)貸款中已可見(jiàn)端倪。

同期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)也公開(kāi)表態(tài)，支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問(wèn)題，促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)決防止債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。

董建國(guó)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，社會(huì)上把部分房企債務(wù)違約稱(chēng)為“爆雷”“資金鏈斷裂”，其實(shí)用語(yǔ)是不準(zhǔn)確的。如果將債務(wù)違約等同為“爆雷”或者是“資金鏈斷裂”會(huì)造成企業(yè)完全停擺的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī)，進(jìn)而沖擊市場(chǎng)銷(xiāo)售加劇企業(yè)困難。各方面應(yīng)該理性地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

基于監(jiān)管層的表述，西政資本預(yù)測(cè)，對(duì)于資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)的房企，因暫時(shí)現(xiàn)金流緊張引起的債務(wù)違約，監(jiān)管部門(mén)將督促金融機(jī)構(gòu)支持房企解決短期現(xiàn)金流緊張問(wèn)題，且很可能實(shí)質(zhì)性放松“三道紅線(xiàn)”的融資監(jiān)管要求，以幫助更多房企恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也認(rèn)為，未來(lái)對(duì)于債務(wù)違約企業(yè)或?qū)⒉捎梅诸?lèi)施策處置的方式，在優(yōu)勝劣汰的同時(shí)，個(gè)別民營(yíng)房企只是暫時(shí)資金鏈問(wèn)題發(fā)生債務(wù)違約的，有可能受到融資政策的支持，幫助其解決流動(dòng)性問(wèn)題。

在一系列支持政策中，來(lái)自銀行等金融機(jī)構(gòu)的支持頗為關(guān)鍵。唐曉琳提及，信貸是房企外部融資中占比最高部分，信貸融資渠道的恢復(fù)對(duì)房企整體融資狀況的改善具有重要意義。業(yè)內(nèi)也多期盼包括銀行及其他金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企提供的融資支持能有更多實(shí)際的落地。

某經(jīng)營(yíng)狀況尚良好的大型民營(yíng)房企內(nèi)部人士坦言，盡管目前公司在債券發(fā)行層面上能有所動(dòng)作，但并沒(méi)有更多的突破，仍是保持平穩(wěn)狀態(tài)，“政策還是要在金融機(jī)構(gòu)方面能有更多實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作，否則改變可能不會(huì)很大。”西政資本直言，如果金融機(jī)構(gòu)與房企簽訂的幾百億、幾千億的戰(zhàn)略合作協(xié)議中，只有較少的實(shí)際投放資金，那本次監(jiān)管層提出的要求可能還是難有實(shí)際效果。

在市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，整體行業(yè)面融資面仍然疲軟，面臨實(shí)際債務(wù)壓力，民營(yíng)房企仍將面臨較大挑戰(zhàn)。多家機(jī)構(gòu)測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，2024年房企到期債務(wù)規(guī)模依然龐大。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告顯示，2024 年中資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將繼續(xù)有大量的債券待償付，到期(包括面臨回售)的境內(nèi)及境外債券的本金總額將達(dá)到7373 億元人民幣，較2023年增加11.3%。

這其中，未出險(xiǎn)民營(yíng)房企明年將需分別償付境內(nèi)和境外債券本金總額393億元人民幣和55億美元，均超過(guò)2023年的到期總額。債券到期峰值將出現(xiàn)2024年3月和8月，屆時(shí)需償付本金合計(jì)金額均將超過(guò)100億元人民幣。

惠譽(yù)預(yù)期，許多未出險(xiǎn)民營(yíng)房企將繼續(xù)面臨償債挑戰(zhàn)，其中部分房企或借助債務(wù)重組延期還款，甚至可能直接違約。這主要原因在于，購(gòu)房者普遍對(duì)這些房企能否按時(shí)保質(zhì)交付項(xiàng)目感到擔(dān)憂(yōu)從而導(dǎo)致合同銷(xiāo)售低迷、資本市場(chǎng)融資渠道受阻，以及房企需優(yōu)先保交樓。

同時(shí)，部分完成了債務(wù)重組或展期的房企，也將有債務(wù)到期。據(jù)惠譽(yù)測(cè)算，16家已出險(xiǎn)房企計(jì)劃在2024年分期償付109億元人民幣本金，高于2023年的額度。

嚴(yán)峻的到期債務(wù)壓力下，業(yè)內(nèi)對(duì)2024年的房企生存境況仍有不少擔(dān)憂(yōu)。于小雨向記者表示，整體來(lái)看，2024年到期的債務(wù)明顯高于2023年還多，但考慮到現(xiàn)在的融資情況和銷(xiāo)售情況，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是雪上加霜，不排除部分企業(yè)有二次違約的風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)YiMagazine