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問：
國家統計局的最新數據顯示，中國人均住房面積超41平方米，從人均住房面積看房地產的下半場，中國樓市還有故事可以講嗎？
馮叔：
中國整個人均住房面積，是不是已經滿足（大家的需求）了呢？首先，人口不增長了，房子的增量也會減少；其次，按城鎮人口統計，我國人均住房建筑面積達41平方米左右，按85%的得房率算，那也有35平方米了。發達國家的這一指標普遍在50平方米左右，日本人均住房面積在40平方米左右，以上都是說套內面積。所以即使按照中等發達國家的套內面積算，我國跟他們的差距已經很小了。
從微觀的角度看，全世界中產階級的住房標準是什么呢？是這樣一句話：戶均一套房、人均一間房；住得下、分得開，這就是中產階級的住房標準。
具體來講：戶均一套房，你們家一個戶口本、一個門洞進去，這門里邊就你家一套房子、一個家庭，而不是這扇門背后有兩戶人家；人均一間房，老人、小孩都有自己的房間，夫妻倆有個臥室，人均一定要有一間房，三口之家應該有三間房，四口之家應該有四間房。
另外一句話叫住得下、分得開，全家人都住在這兒，還可以互相不打擾。如果一家人能住得下，但房間安排不好，老互相打擾，就分不開。比如疫情期間（一些現象）特別有意思，房子越小、離婚率越高，房子越大、離婚率越低。因為房子大了就能分得開，工作空間、休閑空間、睡眠空間，各是各的，夫妻倆在一起白天互不影響，但如果房子很小，這三年僅僅只能住得下但分不開，生活上產生了很大的摩擦，那疫情一結束就離婚了。
中國人均住房建筑面積達到41平方米，實際上，我們已經做到住得下、分得開；戶均一套房，人均一間房。從住房質量和人均面積來看，已經解決了居住需求，沒有之前那么迫切。
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問：
市中心老破小的房子，對普通人有沒有投資價值？對房地產行業而言，這類舊樓改造有什么新機會嗎？
馮叔：
市中心的老房子分兩類情況：一類是房子的基本功能還是可以使用，不屬于危房的范圍。這些老房子的位置很好，出租經營是不錯的選擇，而且這種老房子在都市核心區域，周圍的配套設施非常好，那么在市場能接受的時候，你把它賣掉變現出來，換個郊區的大房子居住，也是可以的。
另一類涉及舊城改造或都市更新的老房子，就需要用新的方法來做。比如，傳統都市更新至少有一個難點，就是把房子拆了，讓原住居民搬到很遠的地方去，他們要重新適應新的生活，還增加了交通成本，之前的地塊賣給別人又賺了錢，原住居民心里也有點不舒服。
怎么辦？我們需要解決這兩個問題：一是讓都市更新中的原有居民還能住在這兒；二是如果原住居民就地安置，按傳統建筑的周期，有長達兩三年的中間過渡期，原住居民的居住成本、時間成本等加到樓面價上，改造整個建筑成本大大提高了。
如何解決呢？現在基于遠大活樓體系的健康屋模式，拆完可能只花費三個月時間就能給它建起來，過渡期不超過半年，這就省了一大筆費用。對于這種工業化建筑，政策會在容積率上給予獎勵，這種制造模式本身也會使得房率提高5% - 10%，相當于多了一間房。
這樣一來，對于原住居民來說，不僅過渡費用低了，搬回原來地方后還可以多得到一間房。
對于改造方來說，重新規劃后的都市更新采用工業化建筑，政府獎勵部分容積率，增加了可售房屋面積，在市場售賣后可以覆蓋整個舊樓改造的成本，做到了就地改造、快速改造、經濟改造，而且整個過程非常清爽和流暢，大概半年后，城市里原本的舊樓危樓就能煥然一新，甚至比原來用傳統方式開發的小區要好很多。這也是都市核心區域老房子的一個出路。
來源：馮侖風馬牛
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