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房企沒有等來盈利狀況的大幅改善。

Wind數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,A股105家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)383.17億元,同比下降14.07%;毛利率為17.28%,同比下降1.11個(gè)百分點(diǎn)。其中,69家房企實(shí)現(xiàn)盈利,36家房企虧損,55家房企歸屬母公司凈利潤(rùn)呈負(fù)增長(zhǎng)。

在A股之外,目前大多數(shù)港股房企還未對(duì)外披露三季報(bào),但綜合來看,TOP20房企中還能賺錢的不多,能夠?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的房企更是所剩無幾。

以頭部房企為例,前三季度中海地產(chǎn)、萬科和保利發(fā)展盈利均超百億元。中海還是“利潤(rùn)王”,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)溢利226億元。按照中海的闡述,這個(gè)盈利水平較去年同期不包含收購股權(quán)所產(chǎn)生收益的經(jīng)營(yíng)溢利上升僅5.9%。

萬科還是A股“領(lǐng)頭羊”,其前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司凈利潤(rùn)136.2億元,但同比下降了20.3%。萬科未在三季報(bào)中詳細(xì)解釋凈利潤(rùn)的大幅下跌,僅在市場(chǎng)情況一欄寫了“報(bào)告期內(nèi),全國商品房市場(chǎng)面臨下行壓力。”

另外,保利發(fā)展奪得“銷冠”的同時(shí),前三季度132.93億元的歸母凈利潤(rùn),同比微增1.33%,幾乎與去年同期持平。但第三季度歸屬母公司凈利潤(rùn)卻同比下降52.84%至10.7億元。“第三季度凈利潤(rùn)下降主要因報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降。”保利發(fā)展解釋稱。

作為穩(wěn)健型房企代表,它們也同樣感受到了房地產(chǎn)下行期的“寒意”。

虧損房企數(shù)量、規(guī)模雙雙增加

從各家房企交出的“成績(jī)單”來看,市場(chǎng)壓力已完全傳導(dǎo)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)中,虧損房企數(shù)量和整體虧損規(guī)模雙雙增加,盈利的房企中能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)正增長(zhǎng)的占比不足一半,大部分房企都陷入“增收不增利”中。

“樓市短期恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固。”萬科董事會(huì)主席郁亮在10月中旬委婉地表示了當(dāng)前市場(chǎng)并未回暖,并正式宣布萬科要開始賺“小錢、慢錢、辛苦錢”。

“辛苦”的或許不止萬科,TOP20房企中前三季度歸屬母公司凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的還有招商蛇口和華發(fā)股份。

前三季度華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)22.01億元,同比增長(zhǎng)1.14%,增幅和保利發(fā)展一樣,也是非常微小。

招商蛇口前三季度的歸屬母公司凈利潤(rùn)為37.69億元,同比增長(zhǎng)27.45%,大幅增長(zhǎng)原因更多是因?yàn)?022年凈利潤(rùn)的觸底及其拿地權(quán)益比大幅提升有關(guān)。招商蛇口拿地權(quán)益比從年初的60%提高至80%,少數(shù)股東損益占比從去年同期的53.4%下降至31.8%。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,少數(shù)股東“吞噬”利潤(rùn)的局面開始得到改善,也同步扭轉(zhuǎn)其連續(xù)三年錄得歸屬母公司凈利潤(rùn)下滑,讓外界對(duì)“蔣鐵峰時(shí)代”的招商蛇口充滿了想象。

“盡管各家房企在深度調(diào)整期的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不同,但賺錢能力在下滑是房企們當(dāng)下的共性。”某市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,從前三季度房企表現(xiàn)來看,超半數(shù)房企的歸屬母公司凈利潤(rùn)都出現(xiàn)了同比縮水。“余震”還在持續(xù),由于整體市場(chǎng)受到影響,使得房企毛利下降和減值準(zhǔn)備增加,這是最重要的一個(gè)因素。

規(guī)模房企的焦慮

除頭部房企外,規(guī)模房企同樣未能避免行業(yè)整體盈利下滑的趨勢(shì)。

“招保萬金”中第一個(gè)撐不住的是金地。金地集團(tuán)前三季度受計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備15.99億元影響,歸屬母公司凈利潤(rùn)大降98.27%至5801.61萬元。其中第三季度甚至虧損14.74億元,今年上半年金地還有15.32億元的凈利潤(rùn),3個(gè)月的時(shí)間由正轉(zhuǎn)負(fù),頗令外界意外。

“主要系三季度房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模下降。凈利潤(rùn)下降,主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算利潤(rùn)下降以及對(duì)項(xiàng)目計(jì)提減值。”金地集團(tuán)在財(cái)報(bào)中解釋。

新城控股前三季度歸屬母公司凈利潤(rùn)24.78億元,同比減少26.01%。新城控股表示,凈利潤(rùn)下滑幅度大是因?yàn)橛?jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備較去年同期增加。前三季度新城控股計(jì)提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備19.72億元。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為,當(dāng)前行業(yè)信心仍較脆弱,預(yù)期并沒有改善。近期個(gè)別房企流動(dòng)性緊張,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延,預(yù)計(jì)四季度將延續(xù)當(dāng)前總體的低迷態(tài)勢(shì),房企銷售壓力仍舊較大,融資也將繼續(xù)維持較弱態(tài)勢(shì)。

從房企披露的信息來看,除了受大環(huán)境影響收入減少外,歸母凈利潤(rùn)減少的主要原因還包括毛利率下降、計(jì)提資產(chǎn)減值、投資收益減少等。

行業(yè)整體頹勢(shì)之下,國企央企也不能保證盈利。

華僑城A算是拖了央企后腿,其前三季度凈利潤(rùn)虧損33.47億元,凈利潤(rùn)降幅達(dá)2728.12%,基本每股收益虧損0.42元。此前,華僑城A就曾因?yàn)?022年虧損百億被深交所問詢。

對(duì)于凈利潤(rùn)的大額虧損,華僑城在三季報(bào)給出解釋為,一是為加快銷售去化,公司對(duì)部分項(xiàng)目采取靈活的銷售策略帶來部分價(jià)值折損;二是因聯(lián)營(yíng)公司虧損導(dǎo)致投資收益減少、其他收益減少、財(cái)務(wù)費(fèi)用增加等因素導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)下滑。

不只有華僑城,首開股份和中交地產(chǎn)繼上半年虧損后,三季度虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。首開股份前三季度凈虧損30.65億元,虧損同比大增438.1%;中交地產(chǎn)前三季度凈虧損10.32億元,虧損增長(zhǎng)492.31%。除了房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降影響之外,計(jì)提減值也是一大主因。

“地產(chǎn)黑馬”廈門建發(fā)也有些后勁不足,建發(fā)股份2023年1~9月房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為4.7億元,同比減少28.69%。據(jù)建發(fā)股份披露,建發(fā)房產(chǎn)貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)是增加的,但聯(lián)發(fā)集團(tuán)的凈利潤(rùn)降了3.87億元,首要原因是受宏觀調(diào)控政策和土地成本影響,年初至本報(bào)告期末交房結(jié)轉(zhuǎn)收入的部分項(xiàng)目毛利率有所下滑。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認(rèn)為,規(guī)模房企歷史高地價(jià)、低利潤(rùn)項(xiàng)目的影響仍在持續(xù)傳導(dǎo),結(jié)轉(zhuǎn)出清拉低了利潤(rùn)率水平。另外,不少房企通過打折促銷、“以價(jià)換量”來保證貨值去化,加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。在行業(yè)下行期,存貨及投資物業(yè)賬面價(jià)值縮水,房企結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值損失等,也對(duì)當(dāng)期的利潤(rùn)表現(xiàn)有較大的負(fù)面影響。

凈利潤(rùn)“硬著陸”是大多數(shù)A股房企2023年前三季度的真實(shí)寫照,但也有個(gè)別房企表現(xiàn)出了較高的盈利能力和增長(zhǎng)速度。如濱江集團(tuán)在今年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)約24.73億元,同比增長(zhǎng)20.23%。

在市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期的大環(huán)境下,大部分房企仍然面臨經(jīng)營(yíng)壓力。

綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在11月1日召開的中交集團(tuán)上市公司2023年集體業(yè)績(jī)說明會(huì)上,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來形勢(shì)用“政策發(fā)力、形勢(shì)嚴(yán)峻”八個(gè)字來形容。“這幾個(gè)月調(diào)控政策,能放松的都放松了,但從結(jié)果看,房地產(chǎn)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。1月～9月,整個(gè)行業(yè)銷售同比下滑,投資下滑,融資也是下滑,行業(yè)依然在筑底修復(fù)的階段。”他說。

郁亮把當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)比作馬拉松“撞墻”階段,他坦言,行業(yè)陣痛的影響比預(yù)想中要長(zhǎng),目前還在持續(xù)當(dāng)中。

來源：中國房地產(chǎn)報(bào)