熱點關注樓市上行時期，房企們的項目都不愁賣。但當市場出現震蕩甚至下滑，樓盤、板塊及開發商的分化，都在加劇。
買房人觀望情緒濃厚，對項目品質、地段都更加挑剔。各方面都很突出的項目，才有機會成為熱門樓盤；而項目一旦有了短板，則很容易被市場拋棄。
總結就是：旱的旱死，澇的澇死。
其他地方早已經如此，而市場最好的上海，兩極分化也是越來越嚴重。
豪宅賣出了剛需的速度
富人出手，快準狠。
10月18日開盤的綠城前灘百合園算是創下了上海樓市的新紀錄：
西區88弄，共9套房源，不僅1-8號全無棄號，第9號還直接把僅剩的附帶1600萬裝修包的樣板間霸氣拿下。
要知道上海已經很久沒有出現無棄號清盤的項目了，即便是滿分的云錦東方棄號率也高達57%。
而東區48套房源，叫號至67號售罄，棄號率28%。
據悉，綠城前灘百合園位于浦東前灘板塊，項目產品類型有洋房、別墅兩種，戶型面積段為158-409平方米，總價段在1700萬-6270萬。
那一天，除了綠城前灘百合園，開盤的還有華潤前灘潤璟、靜安天悅。
華潤前灘潤璟也是分成2地塊開售，18弄共67套房源，有疊墅、有合院，總價段在2100萬-4640萬，在叫號至88號時疊墅清盤，119號剩余房源全部清盤，總計52組棄號，棄號率44%。
88弄共104套房源，有洋房、有別墅，在叫號至190號時清盤，總計86組棄號，棄號率45%。
靜安天悅此次主推建面約107平房源，均價10.5萬/平起，205套房源，吸引了660組客戶參與認購，光認購金就7.26億元。
最終叫號至294號時，項目售罄，總計89組棄號，棄號率43%。
事實上，這兩年上海優質豪宅賣出剛需速度，已經成為常態。
保利建工海玥天匯、招商蘇河璽、天匯璽、瑞仕云曜璟庭等千萬級豪宅，從首開到加推再到收官，均上演了搶房大戰，就算在淡市之中還是走出了特立獨行的行情。
經梳理，今年以來，上海推出的均價在10萬/平以上的樓盤共35盤，累計供應9951套房源，共19679組意向認購，平均認購率198%，其中18盤在開盤當天實現“日光”。
為什么上海豪宅能賣出剛需速度？小鳳凰認為，原因主要有3點：
其一，高端盤是抵御市場周期的硬通貨。這一點，從近幾年上海樓市回調表現就能窺見，邊緣板塊剛需盤降價走量，核心板塊優質盤量價穩定，甚至穩中有升走出獨立行情。
其二，位居城市核心地段，產品稀缺。有限的資產，某種程度上具備超強溢價力。
其三，一二手價格倒掛過于懸殊，驅使客戶“搶房”，比如說上半年鬧的沸沸揚揚的云錦東方認購事件。
遠郊樓盤去化艱難
上海遠郊樓盤的去化遠比想象中困難。
10月21日，位于奉賢區的水榭蘭亭官微發布公告稱，現因認購期間無意向認購客戶登記認購，取消原計劃于2023年10月24日上午9時在上海市奉賢區浦蘭路91弄19號水榭蘭亭營銷中心舉行的《水榭蘭亭（二期）》開盤銷售搖號。
據悉，此次取證，水榭蘭亭主推建面84-122平公寓，共168套，均價約2.55萬/平，于10月13日—17日期間認購，而截止到目前，網上房地產顯示，該項目仍顯示即將開售的狀態。
公開資料顯示，水榭蘭亭地處上海奉賢區浦蘭路，屬上海自貿區臨港新片區奉城片區，開發商上海千榮房地產有限公司早在2012年便拿下該地塊，2016年首次開盤，目前二期在售房源均為毛坯現房銷售。
據上海網上房地產數據顯示，水榭蘭亭項目共有住宅834套，一期于2016年4月開盤，推出252套，當時市場正處于火熱狀態，252套房源很快就去化完畢。
2019年4月，項目開始推出二期房源，共582套，據悉，當時由于一期被曝出延期交付、加收“茶水費”等原因，項目二期開盤并不順利，雖是2019年4月推出，但直到2020年9月才開始有網簽數據。
截止到2023年11月3日，二期可售住宅還剩余415套，54個月時間，網簽去化約29%，平均每個月賣出3套房源。
其實，水榭蘭亭的認購情況實為上海遠郊樓盤今年以來銷售情況的縮影。
今年9月份，浦東川沙的佳怡華庭也是因為登記認購期間無認購客戶，而取消搖號選房活動。
截止到目前，距離開盤已過去近2個月時間，項目仍未售出一套房源。
此外，遠郊樓盤中也還有許多樓盤因認購人數太少而取消搖號或者認購率為個位數，比如松江區佘山板塊的國貿鷺原，7月18日開盤，337套房源，因認購人數太少而取消搖號，相關機構數據顯示，項目開盤當日去化約3%；
浦東新場板塊的同潤新云都會，8月23日開盤，430套房源，參與搖號的人數共11組，認購率約為3%，根據上海網上房地產數據顯示，項目一共推盤4次，共1142套房源，首開時間為2022年7月13日，截止到目前，網上房地產顯示，項目可售住宅套數還有962套，網簽去化率約16%。
奉賢柘林板塊的中國中鐵世紀尚城，7月29日開盤，336套房源，開盤當日去化約6%，根據上海網上房地產數據顯示，項目一共推盤2次，共608套房源，首開時間為2023年4月15日，截止到目前，網上房地產顯示，項目可售住宅套數還有434套，網簽去化率約29%。
總的來看，這些去化艱難的項目無外乎以下幾點原因：
一是地段太過劣勢，如果周邊日常通勤和生活配套還需要靠規劃，更是雪上加霜；
二是產品落后，包括一些戶型設計、產權縮水的老盤，雖然已經形成了成熟的生活圈，但居住體驗太差也是致命的；
三是品質一般，近幾年新房品質內卷嚴重，買房人的審美也日漸提高，沒有亮點甚至價格和品質不匹配的項目很難從競爭中脫穎而出。
如今進入買方市場，一個項目一旦有兩個及以上明顯的不足，那么注定這個項目的去化之路將會變得艱難，畢竟同樣的價格或配套條件下，買房人完全可以挑選到品質或地段更優質的項目。
毫無疑問，接下來上海樓市區域與區域、板塊與板塊、項目與項目之間的分化還將加劇，越貴的豪宅越是被搶著買，而普普通通沒有亮點的住宅反而更加難賣。
雖說可以降價促銷，但價格浮動區間只能在5%范圍內，因此有限的價格優惠吸引力也一般，一些樓盤也已經選擇了躺平。
不過時間線再推久一點，當期房熬成了現房，開發商前期如果舍得真材實料下成本，或許還可以在交付品質上大作文章。
來源：鳳凰網房產
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