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千呼萬喚之下，9月25日，存量房貸利率調(diào)整正式落地實(shí)施。從每月調(diào)降金額來看，少則幾十，多則幾千，政策實(shí)打?qū)嵉貫樾枨蠖藴p負(fù)。

就在各方靜待政策落地的數(shù)天前，9月20日，廣州宣布多區(qū)放寬購房條件，率先為一線城市限購防線撕開了一道口子，降低地方樓市的準(zhǔn)入門檻。

從政策鏈來看，中央與地方呈現(xiàn)呼應(yīng)之勢(shì)，進(jìn)一步合力提振了樓市需求端的信心。而在本輪樓市政策調(diào)整中，廣州所處的粵港澳大灣區(qū)作為風(fēng)向標(biāo)，被推到全國樓市的聚光燈前。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月底以來，大灣區(qū)內(nèi)地9城（廣州、深圳、惠州、東莞、佛山、珠海、中山、江門、肇慶）合計(jì)出臺(tái)超過30條房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的優(yōu)化政策。其中，“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為本輪政策寬松的“王炸”舉措，已在大灣區(qū)內(nèi)地9城全面實(shí)施。值得一提的是，無論是“認(rèn)房不認(rèn)貸”或是“限購松綁”政策，均在廣州率先落地。

進(jìn)入“金九”以來，大灣區(qū)樓市已悄然出現(xiàn)波瀾。南方財(cái)經(jīng)全媒體記者通過多方獲悉，包括深圳、廣州、東莞、珠海、佛山等多個(gè)灣區(qū)城市在內(nèi)的樓市已出現(xiàn)熱度回升的勢(shì)頭，正走出7、8月的谷底，但從客戶的來訪量上看，市場(chǎng)離真正回暖仍需時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政策端對(duì)市場(chǎng)信心的持續(xù)提振下，大灣區(qū)新房市場(chǎng)有望在四季度正式進(jìn)入溫和回升通道。

大灣區(qū)樓市“松綁”背后

事實(shí)上，在本輪“存量房貸利率調(diào)整”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“限購松綁”等一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策全面鋪開前，大灣區(qū)樓市已持續(xù)疲軟多時(shí)。

今年一季度，大灣區(qū)樓市曾出現(xiàn)迅猛復(fù)蘇勢(shì)頭，根據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，大灣區(qū)9城新房成交面積同比上漲30.09%、銷售金額同比增加15.42%。

但4月開始，大灣區(qū)新房成交量便開始回落，其后一直處于低位徘徊的態(tài)勢(shì)，部分城市成交量甚至出現(xiàn)大幅下跌。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月，大灣區(qū)9城成交總量環(huán)比微漲3％。其中，5城的成交量環(huán)比下跌，深圳、中山的環(huán)比跌幅近31％。房?jī)r(jià)方面，僅江門的成交均價(jià)環(huán)比微漲，其他8城都下跌，尤以深圳房?jī)r(jià)下跌最為明顯。

從政策面來看，今年上半年除惠州宣布“住房限售政策由3年縮短至1年”以外，大灣區(qū)9城并沒有其它大力度的樓市政策出臺(tái)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是大灣區(qū)樓市后續(xù)的復(fù)蘇動(dòng)能不足的重要原因之一。

“今年大灣區(qū)樓市之所以迅速出現(xiàn)小陽春，主要是積壓需求集中釋放，很多項(xiàng)目是去年12月前后儲(chǔ)備了不少客戶，春節(jié)后這波買家集中轉(zhuǎn)化為成交。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，就今年而言，大灣區(qū)市場(chǎng)的復(fù)蘇行情基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。一方面，此前積壓需求得以集中釋放之后，需求量將回歸到相對(duì)平穩(wěn)的階段。另一方面，以傳統(tǒng)持續(xù)性復(fù)蘇視角來看，一般依靠政策預(yù)期帶動(dòng)，隨后再傳導(dǎo)到新房、二手房市場(chǎng)。

“從短期市場(chǎng)面來看，此前積壓需求得以集中釋放之后，需求量將回歸到相對(duì)平穩(wěn)的階段。從持續(xù)性復(fù)蘇角度而言，樓市的提振離不開政策預(yù)期、價(jià)格上漲以及換房需求鏈條的帶動(dòng)作用。但在一季度，樓市復(fù)蘇并非主要由政策預(yù)期帶動(dòng)，導(dǎo)致三個(gè)傳導(dǎo)條件并未構(gòu)建成熟，因此呈現(xiàn)出后勁不足的態(tài)勢(shì)。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充。

持續(xù)復(fù)蘇動(dòng)力不足，背后更深層的原因是大灣區(qū)樓市供需關(guān)系失衡所致。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月大灣區(qū)9城商品住宅總供應(yīng)量環(huán)比上漲40％。單城市看，僅東莞和中山的供應(yīng)量環(huán)比下跌，其他7城都上漲，供應(yīng)量最大的仍是廣州，達(dá)70.44萬平方米。

世聯(lián)行相關(guān)研報(bào)指出，從整個(gè)大灣區(qū)視角來看，目前各城市仍承受下行行情帶來的分化壓力：廣州新房市場(chǎng)普遍“以價(jià)換量”，整體基調(diào)仍以去庫存為主；佛山政策調(diào)整已經(jīng)到底，進(jìn)入到低價(jià)保量的市場(chǎng)調(diào)節(jié)階段，以改善個(gè)盤行情；深圳則因?yàn)楣?yīng)量井噴及保障房強(qiáng)勢(shì)入市，導(dǎo)致剛需市場(chǎng)去化承壓；東莞剛需盤通過以價(jià)換量促進(jìn)去化，豪宅盤則出現(xiàn)局部熱銷行情；惠中珠則市場(chǎng)保持低位運(yùn)行，供需不旺，需要長(zhǎng)周期修復(fù)。

在廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜看來，今年以來大灣區(qū)樓市分化程度是近年之最，除了深圳、東莞、廣州等核心城市核心板塊的明星項(xiàng)目能走出獨(dú)立行情外，非核心城市非核心板塊非優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售都比較困難，而后者才是樓市庫存的大頭，因此整體呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)狀。

“雖然今年廣東有很多產(chǎn)業(yè)和人口遷入，但是市場(chǎng)預(yù)期不足，如果不做新一輪調(diào)整和放松提振信心的話，大灣區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)壓力可能會(huì)比較大。”黃韜說。

改變正在發(fā)生

9月22日，惠州“一口氣”提出加大金融信貸支持力度、開展住房團(tuán)購活動(dòng)、進(jìn)一步完善商品房?jī)r(jià)格指導(dǎo)制度等13條措施，包含了房地產(chǎn)開發(fā)交易循環(huán)全鏈條，足見當(dāng)?shù)厮山墭鞘袆?dòng)作之迫切。

而這一攬子優(yōu)化政策背后，折射的是大灣區(qū)樓市政策越發(fā)趨向放開的趨勢(shì)。據(jù)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者不完全統(tǒng)計(jì)，8月底以來，大灣區(qū)內(nèi)地9城合計(jì)出臺(tái)超過30條房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的優(yōu)化政策，與今年上半年出臺(tái)的政策數(shù)量大致相當(dāng)，城市之間的差別只是“松綁”的程度不同。

其中，“認(rèn)房不認(rèn)貸”作為本輪政策寬松的“王炸”舉措，已在大灣區(qū)內(nèi)地9城全面實(shí)施；廣州、中山兩市在區(qū)域限購方面有所放松；深圳、東莞針對(duì)港澳居民放松非住宅類的物業(yè)限購；廣州、珠海、佛山、東莞、惠州、中山等城市則加大公積金支持力度、降低住房交易稅費(fèi)等，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化樓市政策。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者從多位房企華南區(qū)的營銷線負(fù)責(zé)人打聽到，9月以來政策已經(jīng)顯效，包括深圳、廣州、東莞、珠海、佛山等多個(gè)灣區(qū)城市在內(nèi)的樓市已出現(xiàn)熱度回升的勢(shì)頭，正在走出7、8月的谷底。但這波市場(chǎng)熱度更多地反映在客戶的來訪量上，而新房成交去化表現(xiàn)一般，樓市離真正回暖仍需時(shí)間。

而從惠州、肇慶、中山、江門等地的反饋情況看，市場(chǎng)有所活躍，但還需要進(jìn)一步激活。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大灣區(qū)樓市當(dāng)前階段與今年一季度出現(xiàn)的小陽春相似，主要為8月底新政前積壓需求的釋放，這種回溫仍不牢固，購房者的信心仍較脆弱。

而廣州打響一線城市松綁限購“第一槍”，被市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為是大灣區(qū)樓市由冷向暖轉(zhuǎn)換的信號(hào)。盡管是否真正回暖，現(xiàn)在還不能下確切結(jié)論，可以肯定的是，改變正在發(fā)生。

“自2010年執(zhí)行以來，一線城市限購政策基本‘不動(dòng)如山’，廣州率先松綁，是需要一定勇氣的。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州只是一次強(qiáng)度較輕的限購政策調(diào)整，但在一線城市以及大灣區(qū)城市當(dāng)中均具有很強(qiáng)的示范意義。“房地產(chǎn)是個(gè)‘政策市’，深圳的限購政策若能跟隨廣州進(jìn)行適時(shí)調(diào)整優(yōu)化，可作為風(fēng)向標(biāo)帶動(dòng)整個(gè)大灣區(qū)樓市熱度。”

黃韜也認(rèn)為深圳適時(shí)松綁限購政策具有迫切性。“從近期的政策來看，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’首先利好的是改善客。‘存量房貸利率下調(diào)’，目的也是降低名下有房人的壓力。但現(xiàn)在深圳太多改善客卡在了賣一買一這個(gè)環(huán)節(jié)，適當(dāng)松綁限購政策有助于盤活樓市第一波購買力。”

黃韜認(rèn)為，新的穩(wěn)樓市政策周期已經(jīng)開啟，廣深樓市“寬松”是一個(gè)趨勢(shì)，其余大灣區(qū)7城政策方向主要是“刺激”。但他認(rèn)為，樓市觀望情緒可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，得到市場(chǎng)普遍的響應(yīng)，估計(jì)要在四季度。

相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年四季度大灣區(qū)9城的新房市場(chǎng)將進(jìn)入溫和回升通道。其中，廣深或?qū)⒙氏葟?fù)蘇；東莞、佛山、珠海強(qiáng)二線城市受傳導(dǎo)將企穩(wěn)回升；中山、惠州部分利好縣區(qū)回溫；江門、肇慶或?qū)⒊掷m(xù)以價(jià)換量去庫存。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道