熱點關注繼近期中央政治局會議定調“適時調整優化房地產政策”、住建部明確三大政策支持方向后，多地密集調整優化購房政策。
對于房地產市場今后的走向，萬通集團創始人馮侖和萬科集團創始人、深石集團創始人王石近日在出席由上海高金金融研究院民營經濟研究中心、高凈值研究院舉辦的七月大咖課時，分享了他們對當前房地產市場的看法和未來走勢的預判。
王石：中國房地產處于調整期間相信政策出臺可以克服挑戰
對于當下房地產市場是否已經處在拐點，王石提到，中國房地產目前處于調整期，會面臨如流動性問題在內的諸多挑戰，但我們有著龐大的市場，同時相關政策的出臺，相信是可以克服挑戰的。
對于房地產行業未來的發展機會，王石提到，房地產大規模的建設、拆遷已經過去了，整個城市中心功能需求的改變現在才剛開始。對企業而言，其中存在著許多機遇。比如雙碳在國內有著非常多的應用場景，也是國家的發展方向，會誕生許多相關領域的企業，應給予關注。
對于企業實現長期增長目標的關鍵要素，王石認為，房地產要打造多運營場景，如在辦公樓中加入運動場所、幼兒園等，這是未來的趨勢，所以企業家一定要轉變觀念，傳統觀念未來會遇到更多的問題。
馮侖：住宅開發會“減速，減量，減價”，但并非房地產行業不行了
馮侖則提到，相關政策的出臺是為了修復市場，使市場回到正常的選擇功能、競爭功能、激勵功能上。房地產住宅領域還未度過艱難時刻，這是一個過程，最后也會影響到企業的發展方向。
對于房地產行業未來的發展機會，馮侖指出，目前來看，供給側與需求側出臺了諸多政策，依靠這些政策來真正刺激市場需求很重要，同時圍繞房地產行業，許多次級需求會延伸出來。
馮侖認為，房地產行業中的住宅領域雖然已經進入“后開發時代”，會“減速，減量，減價”，但這并不能說明房地產行業不行了，因為除住宅以外，還有許多可以開發的領域，如商業辦公、酒店、物流倉儲、醫療健康、教育研發、政府物業等。對房地產開發企業來說，若還停留在建筑公司的概念，就很難成功。
馮侖提到，不管什么行業，要抓住機遇，首先我們需要認清當前所處的時代并建立起足夠的信心，同時也要認清技術對民營企業發展的重要性，嘗試突破傳統觀念，才能更好適應變化。
穩樓市政策頻頻出臺房地產市場拐點已至？
近期，房地產市場政策頻出，釋放出積極信號，不少業內人士認為，隨著一連串政策出臺，房地產市場或將迎來拐點。
7月24日，中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
7月27日，住建部召開企業座談會，明確要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
7月31日，國常會再強調，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。
8月1日，中國人民銀行表示，要支持房地產市場平穩健康發展，落實好“金融16條”；因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
主要部委以外，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市也相繼發聲，且內容表述、步調都幾乎一致，都表示“結合本地情況，支持和滿足居民剛性和改善性住房需求”。此外，多個城市也陸續出臺相關的穩定樓市政策。
德邦證券在研究近期的房地產政策后總結了以下幾點：第一，“房住不炒”沒有被放棄，本次政策調整目的并非簡單刺激房地產市場；第二，需求端進一步落地的政策或包括五個方面：①降首付比例；②降低首套房貸利率。③換購住房稅費減免；④“認房不認貸”；⑤下調存量房貸利率。第三，增量政策預計將“一城一策”落地，不會是全國“一刀切”。第四，對于一線城市，房地產市場壓力更大的廣深，政策調整的幅度可能會大于北上。
8月3日，鄭州宣布執行“認房不認貸”政策，業內預判不同城市或將結合自身具體情況進行審慎推進。對于“認房不認貸”對市場的影響，德邦證券研究指出，目前約16個一二線城市仍執行“認房又認貸”，假設全部調整為“認房不認貸”，16城“賣一買一”的首付比例平均將降低14%，房貸利率降低0.83%，這將進一步釋放改善型的置換需求。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，近期中央及各部委密集發聲，帶動了房地產市場預期和信心的修復，但從政策改善到市場見效通常需要一個過程，因此，在中央定調之后更需要地方加快落實具體政策，尤其是政策較為嚴格的核心一二線城市，政策優化將有助于推動銷售企穩，而對于多數三四線城市而言，當前政策已較為寬松，短期市場或難以出現明顯改善。
來源：證券時報
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