熱點關注本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道
近日，首批獲準擴募的公募REITs（Real Estate Investment Trusts，即不動產投資信托基金）產品，即華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT、紅土創新鹽田港REIT對外發布基金份額持有人大會表決結果及生效公告。
5月29日，業內人士向《華夏時報》記者指出，公募REITs擴募意味著房地產的非住宅開發類的，如園區基礎設施、倉儲物流基礎設施、消費型基礎設施等固定資產迎來了更多的投資機會，就相當于有更多的錢投到相關領域。同時，由于REITs可以打通資產運營“投融管退”的閉環，有利于資金循環利用。
值得一提的是，今年3月，我國正式將消費基礎設施納入REITs發行范圍，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
5月24日，在第一太平戴維斯聯合深圳市房地產業協會舉辦的“REITs聚勢而強，市場乘風而上”房地產投資論壇上，深圳市房地產業協會會長呂晉川表示：“國家發改委本次推出消費類基礎設施商業REITs，是實施擴大內需，重視支持消費的具體舉措。對于優化土地市場資源配置，助力房地產行業向新發展模式平穩過渡，具有重要意義，是房地產行業轉型升級、高質量發展的重要路徑。”
萬億消費基礎設施REITs市場可期
2021年6月，我國首批基礎設施公募REITs上市。2023年5月，就在我國首批基礎設施公募REITs迎來兩年上市之際，公募REITs的擴募方案正式落地。值得注意的是，近兩年來，公募REITs市場規模和試點范圍均在逐步擴大。
據華潤元大基金資產證券化部總經理林海介紹，目前公募REITs試點范圍有十大類，分別是交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、保障型租賃住房、探索在其他基礎設施領域開展試點以及消費型基礎設施。
林海還指出：“基礎設施公募REITs是政策大力支持的創新型權益性融資工具，在十大類試點范圍中，適合房地產企業的資產范圍包括商業、產業園、物流園及保障房四大類。房地產企業發行基礎設施公募REITs可以盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，推動房地產企業持續健康發展。”
中債資信報告顯示，公募REITs從2021年5月開始發行，截至2023年4月末，累計發行只數27只，發行規模合計908.92億元。目前，15只底層資產中以園區基礎設施和交通基礎設施為主，2022年下半年發行4只保障性租賃住房REITs，2023年新發的兩只REITs底層資產均為能源基礎設施類。隨著對保障性租賃住房的支持力度進一步擴大，預計保障性租賃住房REITs將進一步擴容。此外，在底層資產擴容至百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目的背景下，預計未來該類資產發行REITs規模亦會增加。
值得注意的是，今年3月，我國才正式將消費基礎設施納入REITs發行范圍。3月24日，證監會發布的《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》和發改委《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》中均明確提出，充分發揮消費的基礎作用，把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
對此，第一太平戴維斯深圳估值及專業顧問服務高級助理董事林勁松以國際的寬度和國內消費REITs 政策的深度立體理解我國資產證券化的機會，“以民生消費的購物中心為底層資產發行的公募REITs將很可能成為底層資產。為增強產品穩定性，資產規模較大且多元分布的資產包或為最可能的模式。”
此外，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在房地產投資論壇中也直言消費基礎設施REITs市場可期。他表示：“REITs作為房地產產業轉型、助力實體經濟高質量發展的助推器，一直以來倍受市場關注。最新出臺的消費類基礎設施資產的擴容為市場帶來難得的歷史機遇，萬億消費基礎設施REITs市場可期。”
市場應該如何把握時機布局消費類REITs
第一太平戴維斯指出，消費類基礎設施資產的擴容豐富了REITs底層資產，促進市場規模的成長，投資者有更多的投資選擇，將會吸引更多的投資機構參與市場，同時長期回報將變得更加穩健。
那市場應該如何把握時機布局消費基礎設施REITs？
第一太平戴維斯華南區商業及零售服務部負責人植棟梁表示：“實踐當中，一些港資、外資發展商在打造優質購物中心、社區商業領域往往頗有建樹。根據我們的觀察，其成功的一大因素是其對租約強大的合規管理能力。”
第一太平戴維斯深圳估值及專業顧問服務負責人李永春則就土地剩余年期對REITs底層資產價值的影響機制發表了意見：“資產估值主要受收益水平、報酬率、增長率和剩余收益年期影響。增長率和報酬率對沖后，會形成一個估值的衰減因子。剩余收益年期越長，衰減因子越小。但是該衰減過程不是線性的，剩余收益年期越短，邊際影響會越大。例如，剩余收益年期為30年和20年時，剩余收益年期每減少一年，剩余收益年期為20年的估值下降幅度明顯要大于剩余收益年期為30年的。”
值得一提的是，東海證券曾在研報中指出，2021年1月，滬深交易所均發布《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則使用指引第1 號——審核關注事項（試行）》，規定原則上以收益法作為基礎設施項目評估的主要估價方法，并在評估報告及其附屬文件中披露評估過程和影響評估的重要參數，包括但不限于土地使用權或經營權剩余期限、運營收入、運營成本、運營凈收益、資本性支出、未來現金流預期、折現率等。
而第一太平戴維斯深圳物業及資產管理部負責人江陸則談及資本管理的降本增效表現。他指出：“降本從兩個更深層來理解，一是數值上的成本，另一個則是運作場景中的溝通成本，都是需要去降低的；另外在增效方面，一是效率，二是效益，一體化的資管運作將對這兩個方面起到極大的提升作用。”
此外，江陸還重點分析了中型商業資產方在發行消費類基礎設施REITs中應該如何突破各種瓶頸。
江陸表示，針對該類有發行REITs需求的商業資產方，如需達到發行要求，往往會出現需支付較高商業管理成本的情況，則可考慮采取大資管模式去中臺化，高效的運作促進效益提升，以達到提升IRR（Internal Rate of Return，內部收益率）水平的目標；其次，對于傳統各方獨立管理的模式，經常會出現商管與物管利益點割裂的情況，引入大資管作為整體服務團隊，可將物管及商管有效整合，相互補位，為資產方提供最有價值的服務模式；最后，在商業業態的設施設備維護需要高要求高標準的背景下，大資管團隊可在合理酬金的經營下做精細化管理，保證設施設備的穩健運行，以上路徑的實施也將實現資產的長期高質量運營。
來源：華夏時報網-地產頻道
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