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在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)去兩年的深刻調(diào)整中，代建市場(chǎng)迎來(lái)了逆周期的業(yè)務(wù)爆發(fā)。

這一方面是供應(yīng)的增加，房企紛紛涌入，以期增加現(xiàn)金流入、保留團(tuán)隊(duì)、維持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前已有超60家企業(yè)布局代建賽道。

另一方面則是大量房企爆雷致使不少地方平臺(tái)公司拖底拿地但卻缺少開(kāi)發(fā)能力，使得代建的需求應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)中指院預(yù)計(jì)，未來(lái)5年，代建市場(chǎng)新訂約總建筑面積保持23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率，合約銷(xiāo)售額將達(dá)3.2萬(wàn)億元-7.3萬(wàn)億元。

在談到對(duì)代建行業(yè)的看法時(shí)，旭輝旗下代建板塊負(fù)責(zé)人建管總裁劉冰洋表示，未來(lái)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)也將與國(guó)外一樣，走向?qū)I(yè)化，大量的委托方需要代建方協(xié)助解決開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，而隨著行業(yè)的成熟，利潤(rùn)空間也將走向公允。

城投代建業(yè)務(wù)飆漲

2021年下半年以來(lái)，隨著銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續(xù)下行，拿地格局由以民企為主向以地方國(guó)企為主演變，尤其是城投平臺(tái)在流拍率高時(shí)加大拿地力度，“托底”土地市場(chǎng)。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年按面積TOP100拿地企業(yè)中，地方城投公司有71個(gè)，是2021年同期的3倍多。另?yè)?jù)克而瑞，2022年城投拿地建面占到全國(guó)土地總出讓面積的一半以上。

但絕大部分的城投公司不具備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力，普遍存在開(kāi)發(fā)速度較慢、入市率較低的現(xiàn)象。據(jù)中指院，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%。代建需求也就應(yīng)運(yùn)而生。

不過(guò)，代建公司想要獲取這些業(yè)務(wù)也并不容易。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在很多城投都在找代建，但滿足城投要求的代建方也比較有限，“（代建公司）需要有房企開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有品牌且安全，目前數(shù)得上也就幾家”。

較早切入代建賽道的規(guī)模房企無(wú)疑具備了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。據(jù)綠城管理2022年年報(bào)，其在建項(xiàng)目中，政府代建面積占比已超52%；中原建業(yè)也提及政府代建、國(guó)央企城投代建和金融機(jī)構(gòu)代建比例在增加。

旭輝建管手中來(lái)自城投的業(yè)務(wù)比例也有了明顯提升。據(jù)劉冰洋透露，此前來(lái)自商業(yè)代建的比例占60%，政府代建占比在30%多，而今年的業(yè)務(wù)中50%以上來(lái)自城投。

“城投拿地 代建開(kāi)發(fā)”或許會(huì)成為常態(tài)。當(dāng)前開(kāi)發(fā)商拿地策略高度相似、聚焦于核心城市，在大部分城市，地方政府平臺(tái)類(lèi)公司真正承擔(dān)起房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的職責(zé)，而自行開(kāi)發(fā)的難度頗高，尋求代建公司是個(gè)相對(duì)安全高效的解決方法。劉冰洋透露，“從現(xiàn)在的情況來(lái)看，我們也跟國(guó)外趨勢(shì)相似，衍生出了大量的委托方，他們可以進(jìn)行投資，我們?nèi)ソ鉀Q開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。”

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，代建市場(chǎng)的空間很大。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021年代建行業(yè)滲透率僅為4.8%，而歐美國(guó)家的滲透率則近30%，以此預(yù)估，我國(guó)代建行業(yè)仍有5.2倍的滲透空間；未來(lái)5年，代建市場(chǎng)新訂約總建筑面積將以23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率持續(xù)增長(zhǎng)，合約銷(xiāo)售額將達(dá)3.2萬(wàn)億元~7.3萬(wàn)億元之間。

利潤(rùn)會(huì)走向公允

面臨龐大的市場(chǎng)空間，賽道明確又容易看懂，再加上保留團(tuán)隊(duì)的客觀需求，越來(lái)越多原來(lái)的房地差開(kāi)發(fā)企業(yè)擠入代建賽道。

“現(xiàn)在確實(shí)好多公司都在搞代建業(yè)務(wù)，”有意拓展代建業(yè)務(wù)的華南房企內(nèi)部人士直言，因?yàn)楹芏嗟胤侥玫乜赡苡酗L(fēng)險(xiǎn)，但又看好其未來(lái)，直接放棄也不甘心，于是轉(zhuǎn)而做代建。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超60家。

當(dāng)賽道變得擁擠，行業(yè)規(guī)范尚未完全建立，且地產(chǎn)仍處于筑底期等，代建的競(jìng)爭(zhēng)也難免變得復(fù)雜而無(wú)序。

明源地產(chǎn)研究院曾指出，在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都面臨資金短缺時(shí)，不少委托方本身就存在現(xiàn)金流緊張的問(wèn)題，找代建就是為了盤(pán)活土地，因而其資金需求遠(yuǎn)超對(duì)代建方的品牌需求；同時(shí)，有些中小型代建公司入局，費(fèi)用報(bào)價(jià)甚至只有品牌企業(yè)的一半，導(dǎo)致利潤(rùn)空間壓縮等情況。

據(jù)了解，許多城投公司開(kāi)工率比重偏低，其原因之一便在于缺錢(qián)。一家全國(guó)性房企投拓曾向記者透露，在拓展代建業(yè)務(wù)時(shí)曾遇到過(guò)委托方要求其大比例入股的情況。

為了保證安全，許多代建企業(yè)都設(shè)定了明確的底線。例如綠城管理就明確表示，為了隔離投資類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)，絕對(duì)不加財(cái)務(wù)杠桿，不對(duì)項(xiàng)目出資。

劉冰洋也為旭輝建管劃下了同樣的底線，嚴(yán)守輕資產(chǎn)管理的模式，可以牽頭搭線，但自身不會(huì)出資。除此之外，他還要求選擇項(xiàng)目時(shí)，“不能虧損、不對(duì)利潤(rùn)兜底、不對(duì)賭、不包干”。

值得一提的是，在當(dāng)前行業(yè)下行、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，代建行業(yè)一直存在的利潤(rùn)規(guī)模較低情況又有所加劇，步入低利潤(rùn)周期。

在劉冰洋看來(lái)，市場(chǎng)下行導(dǎo)致的項(xiàng)目本體利潤(rùn)有所減少，能承擔(dān)的管理費(fèi)也相應(yīng)下降，這屬于正常的行業(yè)狀況，但低價(jià)策略的競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)存在很長(zhǎng)時(shí)間。他認(rèn)為，隨著行業(yè)這兩年的快速發(fā)展，大家對(duì)代建行業(yè)的理解越來(lái)越清晰，過(guò)往可能會(huì)以價(jià)格為導(dǎo)向，但現(xiàn)在很多客戶會(huì)“選擇對(duì)的”，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低損失。

“我們現(xiàn)在看這些客戶越來(lái)越專(zhuān)業(yè)，這意味著未來(lái)代建市場(chǎng)一定會(huì)越來(lái)越成熟，就像過(guò)去地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率，會(huì)走向一個(gè)比較公允的狀態(tài)。”劉冰洋認(rèn)為，未來(lái)的代建費(fèi)也會(huì)如此。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)YiMagazine