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2022年被一些網友戲稱之為房地產業的“至暗時刻”。這一年，中國房地產市場出現了罕見的“量價齊跌”，部分房地產企業現金流斷裂，甚至申請破產。表現在數據上，全國房產銷售面積、銷售額雙雙下降，投資額也持續下降。

中央和地方為穩定房地產作出一系列決策部署，“保交樓、穩民生”“金融16條”“三箭齊發”等；年底的中央經濟工作會議也再次重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

今年政府工作報告強調，促進房地產業平穩發展。加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

2023年的中國房地產業能不能企穩反彈？該如何提振對房地產的信心？未來又將會朝著什么方向發展？《中國經濟周刊》聯合百度APP邀請專家學者針對當下的房地產業問題逐一解讀。

房地產依然是國民經濟的支柱產業

國家統計局1月17日公布數據顯示，2022年我國商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

不僅銷售面積和銷售額出現下降，投資額也出現下降。全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%。其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

一時間，房地產市場的走向再度引發關注。

2022年底，官方再度重提“房地產是國民經濟的支柱產業”。

房地產業是國民經濟的支柱產業。這一提法最早出現在2003年8月12日發布的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》。該通知指出，充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。

但似乎在很多人的印象中，這個說法已經很多年沒有再被提起。

“房地產業一直都是國民經濟的支柱產業。雖然當前出現需求收縮、供給沖擊、預期轉弱等下行風險，但是在中央的要求和督促下，已經提出了諸多支持房地產發展的政策，這些政策正慢慢發揮作用。”匯力基金董事長、中房集團原董事長孟曉蘇表示。

中國社科院大學城鄉建設經濟系教授陳淮認為，房地產業是國民經濟的支柱產業，這一點從來沒有人公開否認過，至少中央文件沒有公開否認過。

“當我國進入到工業化中后期城鎮化階段，房地產勢必會成為支柱產業。不僅現在，房地產業在未來很長一段時間都將是支柱產業。”陳淮的理由是：首先，我國一直在持續推進以人為核心的新型城鎮化。大多數居住在鄉村的農民到城里居住，就得解決住房。只要這件事沒有完成，房地產業依然是支柱產業。其次，當老百姓在解決了衣食問題之后，新增的主要支出是住和行。“在上世紀80年代，很少有人買房，主要是先改善吃和穿；到了90年代尤其是亞洲金融危機以后，人們開始進行萬元級的消費品交易，于是住房消費能力開始出現增長，這是一個客觀規律。”最后，“十四五”發展藍圖提出將從“全面小康”奔向“全面現代化”，在這個過程中，會有越來越多的人成為有“產”一族。“能夠盡早成為有‘產’一族這件事不改變，房地產業就是支柱產業。”

保交樓是為救銀行或房企嗎？

2022年的房地產行業在低谷徘徊，房企遭遇經營壓力。為穩樓市，2022年7月28日，中共中央政治局召開會議強調，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

為保交樓，2022年8月29日，由央行指導，國家開發銀行、中國農業發展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款，規模達到2000億元。這筆專項借款用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

2023年以來，“保交樓”仍是各地的重點工作任務。公開信息顯示，春節以來，已有多家房企釋放復工信息，加速推進“保交樓”工作。

“保交樓”政策是為了救房企或銀行嗎？

陳淮表示：“出臺保交樓政策不是針對金融業。房地產首先是讓老百姓改善住房。保交樓是穩房地產不是為了救銀行。”

如是金融研究院院長管清友則認為，房地產首先和老百姓相關，它對銀行業確實有連帶影響。“我從2017年開始觀察房地產和金融業，從2020年年中，在‘房住不炒’的主基調下，房地產行業去杠桿大幕拉開。盡管在兩年的時間內，房地產行業走入了一段下行周期，房地產企業也承受著極大的發展壓力，但我認為最開始發生變化的是金融業。”

伴隨“保交樓”出現的，是多地購房居民出現提前還貸潮，甚至出現提前還款預約難、排長隊的現象。

長江商學院會計與金融學教授、投資研究中心主任劉勁表示：“首先是由于國家政策調整導致生產端的房地產企業必須去杠桿，后來演化成消費端的老百姓不愿意再購買房子，是老百姓去杠桿。而提前還貸就是老百姓去杠桿的一種表現。”

劉勁認為，去杠桿其實是老百姓的一種投資行為。“老百姓把現金放到銀行進行投資的回報率較低，因為房貸利息高，索性先還房貸，這樣能從中賺一點錢。”

在孟曉蘇看來，老百姓主動還房貸去杠桿，主要是由于中央要求銀行降息，而商業銀行在降息時只降新增貸款不降存量，老百姓認為繼續還之前的高息貸款就吃了大虧。

“中央提出的新降息要求，不僅是一項惠民措施，更是一個糾錯的要求。其實就是要把前幾年過高的銀行貸款利率降下來，我理解也應當包括存量；但是在政策運行中，銀行的做法并非如此，這時老百姓就選擇用腳投票，寧肯再到別的銀行貸款也不會繼續還息，這是老百姓主動在糾錯。商業銀行應當把利息降下來，讓老百姓能夠借著銀行貸款的支持進入樓市。”孟曉蘇說。

商品房預售制該不該取消？

1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售”。此后已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態，試點現房銷售。

這是否意味著實施多年的商品房預售制到了該取消的時候？

商品房預售制度，俗稱賣期房、賣樓花，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款。

這一制度最初的宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，以加快城鎮住房建設，主要依據1994年原建設部出臺的《城市商品房預售管理辦法》。

預售制的好處顯而易見。管清友表示：“預售制在過去20多年對中國房地產業的發展起到了非常重要的作用，不僅解決了房地產建設資金的需求，也提高了居民的居住水平。”

但一些房企在開發過程中頻繁出現挪用監管資金中的預售款問題，于是，主張取消商品房預售制的聲音不斷。

全國政協委員、四川省商會副會長、明宇集團董事長張建明在接受《中國經濟周刊》記者采訪時就提出，房地產行業高風險的表象在高杠桿，但根子還是在預售制度。為此，他建議選擇合適的窗口期，取消商品房預售制。

孟曉蘇表達了如果取消之后的擔憂，“如果都變成現房，就會有更多的資金成本。企業風險增加，還會增加一些風險成本，疊加起來，老百姓買房的成本會更高，開發商的風險也更大，同時，這些風險也會延伸到相關的貸款銀行”。

“在一部分城市搞現房銷售試點我是支持的，但現房銷售的房價肯定會比預售制要高。所以，不要把取消預售制看成下一步房地產發展結構轉型的方向，而是允許現房銷售和預售制兩種狀態都存在。”孟曉蘇說。

房地產的核心問題是土地財政？

在劉勁看來，目前房地產最核心的問題是土地財政。

“地方政府和整個房地產業是緊密相連的。房地產一旦出現問題，最大損失方是地方政府。地方政府每年的收入部分來自賣地，而在整個地產的成本中，地的成本也占到40%～50%。”劉勁說。

公開統計數據顯示，從2017年開始，我國土地使用權出讓金占地方財政總收入的比例連年上漲。2019年，土地出讓金占地方財政總收入的41.8%。2020年，土地出讓金占比地方財政43.59%；2021年，占比41.81%。

在劉勁看來，地方政府傳統的招商引資模式主要依靠廉價的工業用地和稅收優惠政策，這導致剩下的住宅性用地越來越少。他認為，這種發展模式如果繼續往下走，泡沫會更大。“要讓房地產進入一個良性軌道，必須改革土地財政。這就涉及分稅制改革、中央和地方稅收收入如何劃分的問題。這需要進行根本性的變革。”劉勁說。

探索“雙軌制 租購并舉”房地產發展新模式

2021年，全國房地產市場規模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。但是到了2022年，全國商品房銷售額下降26.7%，跌了5萬億元。

在劉勁看來，目前最大的問題是消費者信心不足。“隨著各種各樣的政策落地，消費者信心會漸漸回升。如果仍然不足，政府可以采取比如進一步降低利率、降低首付比例等政策措施。”劉勁認為， 2023年至少能夠把房地產穩住，然后再有所反彈。這是一個比較大概率的事件。

孟曉蘇也認為，今年要想辦法增強老百姓的購買信心，爭取讓老百姓手中的資金重新回到樓市，從而拉動經濟增長。但他認為，更為重要的是要探索適合中國國情的新的房地產業發展模式。

“關于新的發展模式，中央最近的一系列文件已經講得比較清楚了，核心就是住房雙軌制 租售并舉。”孟曉蘇說。

住房雙軌制是中國房地產的一個基本模式，在我國房改初期就已經提出，即市場提供商品房，政府提供廉租房。但這一模式從1998年開始發生改變。

1998年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。這意味著我國的住房從“雙軌制”開始走向“單軌”化。

住房“單軌”化實施20多年來，一方面讓老百姓極大地改善了居住條件，地方政府、開發商和房產持有者都從房價上漲中受了益。但另一方面，也讓一些低收入弱勢群體無法追上高漲的市場價格。

管清友認為，我國在房地產發展過程中確實出現了一些問題，“雙軌制開始時是‘保障軌’走得快，‘市場軌’走得慢。在實施‘單軌’市場化以后，尤其是2003年土地招拍掛以后，‘市場軌’突然加快速度，導致房價居高不下。”

在孟曉蘇看來，住房雙軌制方面，需要堅定地去“完善住房市場體系和住房保障體系”。

租購并舉方面，按照中央要求，要解決好新市民和青年人等住房問題，讓各類保障房能夠覆蓋到50%左右的城鎮居民家庭。

“我認為‘雙軌制 租購并舉’就是房地產新的發展模式，通過保障房和房改，能夠讓全體居民住有所居。”孟曉蘇表示，“這就回到了當年房改方案設計的初衷，就是由市場提供商品房，政府供應廉租房。這些年，人們對于房地產的意見主要在于忽視了住房雙軌制，忘記了要給低收入家庭保障房，現在雖然在補，但是距離補到足額還差得較遠。”

來源：地產澎湃