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城市房源供應(yīng)過(guò)剩，疊加“搶人口”，國(guó)家也在大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化，租賃權(quán)益上升是必然的，租房改善居住，會(huì)成為新潮流。

近日，深圳樓市有一個(gè)新的現(xiàn)象，深圳部分高凈值購(gòu)房客戶，本打算換房的，但合計(jì)了一下，發(fā)現(xiàn)還是租房劃算。怎么講呢？買(mǎi)一套1000萬(wàn)的房子，貸款700萬(wàn)，月供3.5萬(wàn)~3.6萬(wàn)元，但租這一套房子花多少錢(qián)呢？每月房租0.8萬(wàn)~1.0萬(wàn)元。這么算一下，租個(gè)大房子改善，豈不是更好嗎？很多人認(rèn)為，這不就是個(gè)案嘛，但實(shí)際上，這樣的情況在悄然增多，其背后的道理也值得深思。

目前，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期弱化，即便上漲，大概率也漲不過(guò)房貸利率。而且，持有房子的成本越來(lái)越高，包括融資成本、物業(yè)費(fèi)、房屋折舊、機(jī)會(huì)成本等。有業(yè)內(nèi)估計(jì)，滬深等熱點(diǎn)城市，持有房子的綜合成本在5%（換算成年率）以上。也就是，房?jī)r(jià)漲不到5%，持有房子是虧的。而且，房子的流動(dòng)性減弱，未來(lái)變現(xiàn)的難度增加，除非明顯降價(jià)，否則很難在短期內(nèi)找到交易對(duì)手。

因此，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，“租房改善”或許更劃算。租賃也正在發(fā)生新變化，前幾年投資房產(chǎn)的人多，都拿出來(lái)放租；民間資本也在到處收儲(chǔ)房源，經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓；即便是城中村，也告別了低水平的“散租模式”了，基本上都是“二房東”主導(dǎo)，打品質(zhì)牌；各地政府也在大量籌建保障性租賃住房，低成本、體面租住是主題詞。總之，現(xiàn)在住房租賃供給賽道異常擁擠。

一個(gè)中介小哥告訴我，現(xiàn)在任何一個(gè)社區(qū)，都有很多房子在出租，想租在哪里，租什么價(jià)位的房子，都可以任挑任選。哪怕是京滬深的豪宅區(qū)，也有房子在放租，能以貸款月供一半的租金就可以租到，一樣的體驗(yàn)和服務(wù)，為何重金去買(mǎi)呢？租賃在供給端放量、賽道擁擠，結(jié)果就是租金下降。百城租賃指數(shù)顯示，自打2021年下半年，主要城市租金就呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。

租金更多反映的是真實(shí)需求，而商品房?jī)r(jià)更多反映的是資產(chǎn)價(jià)格。“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)下，房?jī)r(jià)還要在高位徘徊，而租金越來(lái)越回歸理性。結(jié)果就是，若按租金現(xiàn)金流計(jì)算投資回報(bào)的話，熱點(diǎn)城市商品住房的投資回報(bào)率（租售比）繼續(xù)在1%~2%的超低位徘徊。這也意味著，靠租金收回買(mǎi)房投資是不劃算的，但租房居住是劃算的，性價(jià)比越來(lái)越高。

注意的是，“租房改善”是相對(duì)于“租房過(guò)渡”而言的。過(guò)去，租房被認(rèn)為是權(quán)益之舉，得過(guò)且過(guò)，而買(mǎi)房才是終極目標(biāo)。但時(shí)過(guò)境遷，長(zhǎng)期租房、租房改善，正在成為一種新模式。不管是富裕人群租豪宅，還是作為“租房一族”的年輕人從租住城中村換到租住商品房，都是改善居住。當(dāng)然，選擇長(zhǎng)期租房、租房改善的，有一個(gè)前提條件，就是能獲得“業(yè)主式”的感受。

近些年，我們打造“租購(gòu)并舉”的住房新制度，在保障租客的權(quán)益方面，做了不少工作，比如租房落戶、租房入學(xué)等。但總的來(lái)說(shuō)，距離獲得“業(yè)主式”的感受，還有一段距離。就比如，像德國(guó)那樣，房東不能單方面解約、租賃權(quán)與產(chǎn)權(quán)在子女入學(xué)方面可以平等，在我國(guó)還無(wú)法實(shí)現(xiàn)。另外，由于觀念影響，設(shè)施配置、社區(qū)服務(wù)、安全要求等方面也難以等同。

但形勢(shì)比人強(qiáng)，進(jìn)入存量時(shí)代，主動(dòng)權(quán)開(kāi)始轉(zhuǎn)移。為賣掉房子，二手房搶買(mǎi)家，這一趨勢(shì)會(huì)延伸至房東“搶業(yè)主”。現(xiàn)在，長(zhǎng)租公寓的服務(wù)升級(jí)，各種“代服務(wù)”是標(biāo)配，如代買(mǎi)代賣、代收代取、代照看（寵物或老人）等。再者，晚婚晚育、獨(dú)居時(shí)代，很多人對(duì)產(chǎn)權(quán)的傳統(tǒng)附屬權(quán)益，最典型如子女教育，也沒(méi)那么看重了。城市房源供應(yīng)過(guò)剩，疊加“搶人口”，國(guó)家也在大力推進(jìn)公共服務(wù)均等化，租賃權(quán)益上升是必然的，租房改善居住，會(huì)成為新潮流。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

來(lái)源：證券時(shí)報(bào)